서울 아파트 가격 회복세가 강남권을 넘어 외곽 지역으로 빠르게 확산되고 있다. 연초만 해도 전고점 이상 거래 비중이 한 자릿수에 불과했던 일부 서울 외곽 자치구들이 3분기 들어 눈에 띄는 상승폭을 기록하며 수도권 부동산 시장의 지형 변화를 예고하고 있다.
부동산 플랫폼 직방이 2026년 아파트 매매 실거래가격을 과거 최고 거래가격과 비교 분석한 결과, 올해 3분기 서울 아파트 거래 1만930건 중 5977건(54.7%)이 전고점과 같거나 높은 가격에 거래된 것으로 집계됐다. 1분기 38.2%에서 2분기 43.0%로 오른 데 이어 3분기 들어 절반을 넘어섰다.
주목할 만한 점은 가격 회복의 무게중심이 강남권에서 중저가 밀집 지역으로 이동하고 있다는 것이다. 동대문구의 전고점 이상 거래 비중은 1분기 45.7%에서 3분기 81.9%로 36.2%포인트 급등했다. 서대문구도 같은 기간 44.4%에서 73.5%로 올랐고, 성북구는 32.1%에서 68.5%로 껑충 뛰었다. 중랑구 역시 13.2%에서 41.4%로 세 배 이상 높아지며 서울 전체에 걸쳐 가격 회복의 범위가 넓어지고 있음을 보여줬다.
서울 외곽 지역도 예외가 아니다. 연초 26.1%에 그쳤던 은평구는 3분기 50.0%로 올라 비교 가능한 거래의 절반이 전고점과 같거나 높은 가격에 체결됐다. 강북구는 8.9%에서 34.5%로, 노원구는 8.1%에서 24.9%로, 도봉구는 6.1%에서 12.4%로 각각 상승했다. 연초까지만 해도 한 자릿수에 머물던 지역들이 두 자릿수로 진입한 것이다.
반면 강남구는 1분기 55.0%에서 3분기 43.0%로 낮아졌고, 서초구는 67.6%에서 62.6%, 용산구는 71.3%에서 66.9%로 각각 하락했다. 연초 전고점 이상 거래를 이끌었던 핵심 고가 지역들이 상대적으로 주춤한 사이, 중저가 지역으로 수요가 분산되는 흐름이 나타나고 있다는 분석이 가능하다.
경기도에서는 서울과의 접근성이 뛰어나거나 개발 기대감이 높은 지역을 중심으로 전고점 회복이 두드러졌다. 3분기 경기 전체의 전고점 이상 거래 비중은 22.4%로, 1분기 12.0%, 2분기 18.9%에 이어 꾸준히 오르고 있다. 지역별로는 성남시 분당구가 94.1%로 압도적인 1위를 기록했고, 성남시 수정구 77.2%, 용인시 수지구 74.1%, 하남시 73.6%, 성남시 중원구 65.4%가 뒤를 이었다. 안양시 동안구(60.3%), 광명시(59.6%), 구리시(51.0%)도 절반 이상이 전고점 이상에서 거래됐다. 반면 의정부시는 6.4%, 파주시는 4.0%에 그쳐 경기 내에서도 지역 간 온도 차가 컸다.
인천은 수도권 세 곳 중 회복 속도가 가장 더딘 것으로 나타났다. 전고점 이상 거래 비중이 1분기 4.3%에서 3분기 6.5%로 소폭 상승하는 데 그쳤다. 3분기 비교 가능한 거래 6222건 가운데 406건만이 전고점 이상에 해당했다. 지역별로는 부평구가 9.9%로 가장 높았고, 미추홀구(9.7%), 검단구(8.3%), 연수구(6.8%) 순이었다.
수도권 외 지역에서도 지역별 차이가 뚜렷했다. 3분기 기준 전북이 19.9%로 비수도권 시도 중 가장 높았으며, 제주 13.5%, 울산 12.4%, 경북 11.5%, 경남 11.0% 순으로 집계됐다.
직방 빅데이터랩은 이번 변화가 단순히 가격 상승 지역이 늘어난 결과가 아니라, 실수요가 뒷받침되는 지역을 중심으로 가격 회복의 속도와 범위가 달라지고 있음을 보여준다고 분석했다. 특히 고가 지역의 가격 조정이 장기화하거나 범위가 넓어질 경우, 주변 지역의 가격 흐름에도 연쇄적으로 영향을 미칠 가능성이 있다고 봤다. 또한 금리와 대출 여건이 실수요에 미치는 영향을 앞으로 더 면밀히 살펴볼 필요가 있다고 강조했다.