세제 개편과 금리 상승이 맞물리면서 서울 부동산 시장의 세대별 희비가 9월 들어 더욱 극명하게 엇갈렸다. 양도세 부담이 커진 고령층은 서둘러 매물을 내놓고 있는 반면, 시장 상승기를 이끌었던 30대 매수세는 확연히 꺾였다.
법원 등기정보광장에 따르면 9월 서울 집합건물 소유권이전등기(매매) 신청 건수는 1만5563건으로, 전월(1만7411건) 대비 10.62% 감소했다. 전국 기준으로는 7만3561건에 그쳐 올해 최저치를 기록했고, 전년 동월(8만9363건)과 비교하면 17.69%나 줄었다. 수도권 역시 4만2820건으로 올해 가장 낮은 수준에 머물렀다.
거래 감소 속에서 30대와 40대 매수세 위축이 두드러졌다. 9월 서울 집합건물 30대 매수인은 5880명으로 전월(6985명)보다 15.82% 줄었고, 40대도 5699명에서 4959명으로 12.98% 감소했다. 30·40대가 전체 매수인에서 차지하는 비중은 8월 64.23%에서 9월 60.86%로 3.37%포인트 낮아졌다. 올해 초부터 하반기 초입까지 30대 매수 비중이 40%를 웃돌며 서울 주택 시장을 이끌어왔던 흐름과 비교하면 분명한 변곡점이다.
반면 고령층의 매도 움직임은 오히려 강해지고 있다. 서울 집합건물 60세 이상 매도인 비율은 9월 42.18%로, 전월(40.55%)보다 1.63%포인트 상승했다. 이 같은 현상은 세제 부담이 집중된 강남권에서 더욱 선명하게 드러났다. 강남·서초·송파 등 강남3구의 60세 이상 매도인 비율은 9월 50.34%로 전월(47.17%)보다 3.17%포인트 올라 올해 최고 수준을 기록했다. 70세 이상 매도인 비율도 27.96%로 전월(23.43%)에서 4.53%포인트 상승하며 역시 올해 최고치였다.
강남구만 따로 보면 양상이 더욱 두드러진다. 전체 매도인 수가 8월 1011명에서 9월 912명으로 9.79% 줄어든 가운데서도 70세 이상 매도인은 227명에서 278명으로 오히려 22.47% 늘었다. 70세 이상 비율은 22.45%에서 30.48%로 올라서며 서울 25개 자치구 중 유일하게 30%를 넘어섰다.
고가 주택 밀집 지역인 용산구도 마찬가지다. 60세 이상 매도인 비율이 8월 42.05%에서 9월 54.66%로 12.61%포인트 급등하며 올해 최고치를 경신했다. 70세 이상 매도인 비율도 19.41%에서 23.47%로 상승했다.
시장에서는 세제 개편에 따른 양도세 인상 압박이 고령층 매도를 앞당기는 핵심 동인으로 작용하고 있다는 분석이 나온다. 고가 주택 보유 비중이 높은 고령층 다주택자 입장에서는 세 부담이 본격화되기 전에 처분하려는 유인이 강하게 작용한다는 것이다. 여기에 금리 인상에 따른 투자심리 위축까지 겹치면서 매수 여력이 제한되고 있다. 우리은행 부동산연구원은 이러한 조건이 당분간 해소되기 어렵다며, 거래 둔화와 가격 약세 흐름이 이어질 가능성이 크다고 내다봤다.
실제로 올해 8월까지만 해도 서울 아파트 거래에서 9억 원 이하 주택 비중이 54.3%로 연초(47.14%)보다 7%포인트 이상 높아진 데서도 이 같은 수요 이동 흐름이 확인된다. 고가 주택 거래는 위축되는 한편, 상대적으로 가격 부담이 낮은 중저가 아파트로 실수요가 몰리는 구조가 형성되고 있는 것이다. 서울 부동산 시장의 거래 위축이 수도권을 넘어 전국으로 번지는 가운데, 세제와 금리라는 두 가지 변수가 해소되지 않는 한 관망세는 쉽게 풀리지 않을 것이라는 전망이 지배적이다.