주택법상 일반분양 물량이 30가구 미만인 단지는 분양가상한제와 주택공급에 관한 규칙의 적용을 받지 않는다. 조합이 분양가와 청약 방법, 대상까지 자체적으로 결정할 수 있고, 거주지 요건이나 전매제한, 실거주 의무도 없다. 서울 서초구 잠원동 신반포22차 재건축 단지 '디에이치 신반포에스테라'가 바로 이 제도적 틈새를 정면으로 활용해, 전용 84㎡ 기준 역대 최고 수준인 3.3㎡당 최고 1억3300만원의 분양가로 시장에 등장했다.
전용 84㎡ 기준으로 국내 아파트 분양 역사상 최고가 기록이 갱신됐다. 이 단지의 동·호수별 입찰 기준가는 최저 40억900만원에서 최고 43억9800만원으로, 3.3㎡당 환산 시 1억2123만~1억3299만원 수준이다. 공급면적 기준으로 환산한 최고가는 약 1억3300만원으로, 종전 최고가 단지였던 2024년 광진구 '포제스 한강'(전용 84㎡ 최고 44억원·3.3㎡당 1억2941만원)을 웃도는 수치다.
신반포22차 재건축 조합은 6일 일반분양 28가구를 대상으로 온라인 공개 경쟁입찰을 진행했다. 물량은 전용 84㎡ 단일 타입이며, 개찰은 7일 예정이다. 이 단지는 지하 3층~지상 최고 35층, 2개 동, 총 116~160가구 규모로 조성되며 2028년 1월 입주를 목표로 한다. 현대엔지니어링이 시공을 맡은 첫 번째 디에이치(THE H) 브랜드 단지이기도 하다.
청약 방식도 일반 단지와 크게 다르다. 조합은 추첨 대신 '최고가 공개 경쟁입찰' 방식을 채택했다. 기준가 이상을 써낸 신청자 가운데 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰받는 구조로, 같은 면적이라도 동·호수에 따라 최종 분양가가 달라질 수 있다. 조합이 추첨이 아닌 최고가 입찰을 선택한 배경에 대해 업계에서는 치솟은 공사비를 감당하기 위한 조합원 분담금 절감 목적이 크다고 분석한다. 입찰보증금 5000만원과 계약금 20%도 별도로 부담해야 해, 사실상 전국 현금 보유자들을 겨냥한 공급이라는 해석이 나온다.
만 19세 이상이면 청약통장 보유 여부나 거주 지역에 관계없이 누구든 신청이 가능하다. 무주택자와 유주택자는 물론 법인도 참여할 수 있고, 당첨 이후 전매제한이나 실거주 의무도 적용되지 않는다. 지방자치단체의 분양가 심의도 거치지 않는다. 주택 공급 관련 각종 규제 체계가 사실상 무력화되는 셈이다.
인근 단지와의 가격 비교도 주목된다. 같은 전용 84㎡ 기준으로 인근 메이플자이 입주권 실거래가는 53억원 안팎으로, 이번 입찰 기준가 최고치보다 약 9억원 높다. 다만 단지 규모와 브랜드, 입지 세부 조건이 다르기 때문에 단순 비교에는 한계가 있다는 지적도 있다. 주변 신축 아파트 전용 84㎡의 올해 최고 거래가는 47억~54억원 수준이다.
이번 입찰 결과는 최근 주춤해진 강남권 초고가 아파트 매수심리를 가늠하는 지표로도 주목받는다. 강남권 분양가상한제 적용 단지는 시세보다 10억원 안팎 낮은 가격에 공급돼 청약 경쟁이 치열한 반면, 이번 단지는 규제 적용 없이 시장 논리에 따른 가격이 형성된다는 점에서 성격이 전혀 다르다. 업계에서는 이번 입찰 흥행 여부가 향후 소규모 임의공급 단지 확산 여부에 영향을 줄 것으로 보고 있다.