강남권 재건축 시장의 오랜 숙원이던 은마아파트(강남구 대치동)와 잠실주공5단지(송파구 잠실동)가 나란히 사업시행계획 인가를 받으면서 분양 구조에 대한 관심이 높아지고 있다. 두 단지에서 나오는 일반분양 물량은 총 1874가구로, 최근 5년간 강남 3구 재건축 일반분양 전체(4595가구)의 40%를 넘는 규모다. 그런데 일반분양보다도 훨씬 유리한 조건으로 강남 신축 아파트를 확보할 수 있는 또 다른 경로가 존재한다. 바로 은마 재건축 단지에 처음으로 도입되는 공공분양이다.
재건축 단지에 공공분양이 편입된 것은 역세권 용적률 특례 때문이다. 정비구역 면적의 2분의 1 이상이 지하철 승강장 경계 250m 이내에 포함될 경우 법정 상한 용적률(300%)의 1.2배, 즉 360%까지 용적률을 높일 수 있다. 은마는 지하철 3호선 대치역과 인접해 사업 구역의 54%가 역세권 범위에 해당하며, 이 덕분에 법정 상한보다 31.9%포인트 높은 331.9%의 용적률을 확보했다. 조합은 이 추가 용적률의 일부를 공공에 내놓는 조건으로 특례를 적용받았고, 그 결과 전용 59~84㎡ 총 195가구가 공공분양 물량으로 배정됐다. 민간 정비사업에서 재건축 공공분양이 사업계획 승인을 받은 건 이번이 처음이다.
공공분양의 분양가 구조는 일반분양과 차원이 다르다. 조합이 공공에 매각하는 가격은 대지 지분의 경우 감정평가액의 절반, 건축비는 기본형건축비 기준으로 산정된다. 조합 추산 기준 84㎡의 매각 가격은 15억7400만원으로, 일반분양 추정가(35억3300만원)의 45% 수준이다. 공공은 이를 이익공유형 또는 지분적립형 방식으로 분양한다. 이익공유형은 분양가상한제 가격의 80% 이하로 책정되는 유형으로, 은마에 적용되면 84㎡ 분양가가 28억2600만원 수준이 된다. 시세를 52억원으로 보면 시세차익이 24억원에 달한다. 다만 현행 대출 규제상 25억원 초과 주택의 대출 한도는 2억원으로 묶여 있어 26억원가량을 자력으로 마련해야 하는 부담이 있다.
업계에서는 지분적립형이 유력한 방향으로 꼽힌다. 정부가 지난 8·13 공급대책에서 공공분양의 15%를 지분적립형 등으로 확대하겠다고 밝힌 데다, 자금 부담 측면에서도 현실적인 선택지이기 때문이다. 지분적립형은 처음엔 분양가의 일부 지분(10~25%)만 취득하고, 이후 20년 또는 30년에 걸쳐 나머지를 단계적으로 매입하는 구조다. 84㎡ 분양가를 상한제 기준(35억3300만원)으로 보면 최초 납입금은 약 3억5000만~8억8000만원 수준이 된다. 아직 취득하지 않은 지분에 대해서는 공공에 임대료를 납부하는 방식으로 거주권을 유지한다.
수혜 대상은 청년과 신혼부부 등 젊은 층이 압도적으로 많다. 지난 6월 관련 법령 개정으로 젊은 층 대상 특별공급 비율이 확대됐다. 이익공유형의 경우 청년(19~39세 미혼) 15%, 신혼부부(혼인 7년 이내 또는 6세 이하 자녀) 15%, 신생아 가구(2세 미만 자녀) 35%가 특별공급으로 배정되며, 일반공급 물량의 절반도 신생아 가구에게 우선 제공된다. 전체의 75%가 젊은 층에 집중되는 셈이다. 지분적립형 역시 청년 15%, 신혼부부 15%, 신생아 가구 20%에 일반공급의 50%가 젊은 층 몫으로, 전체의 65%가 해당된다. 단, 청년 특별공급은 전용 60㎡ 이하 물량에만 적용된다.
은마와 잠실5단지의 일반분양 수익성도 만만치 않다. 은마 84㎡의 일반분양 추정가는 35억3300만원으로, 기존 주택(84㎡)을 보유한 조합원의 실부담액(종전자산평가액 37억7400만원+추가분담금 4억3000만원=42억500만원)보다 6억7000만원 이상 저렴하다. 잠실5단지 3종주거지역 84㎡ 일반분양 추정가는 33억8300만원이며 시세를 55억원으로 보면 예상 차익이 21억원에 이른다. 재건축 이후 시세 50억원 이상이 예상되는 두 단지에서 일반분양 당첨자도 조합원 못지않은 이익을 기대할 수 있는 구조다.
역세권 용적률 특례를 활용한 재건축 공공분양은 은마 외에도 확산되는 추세다. 서초구 잠원동 신반포7차, 광진구 광장동 광장극동, 강동구 명일동 명일한양 등에서도 같은 방식이 추진되고 있어, 향후 강남권 정비사업에서 공공분양 결합 모델이 새로운 표준으로 자리잡을지 주목된다.