전국 아파트 노후화가 빠르게 진행되는 동시에 신규 입주물량마저 줄어들면서, 새 아파트를 향한 수요자들의 수요가 갈수록 뚜렷해지고 있다. 공급 가뭄과 노후화가 맞물리며 신축 아파트의 희소성이 어느 때보다 높아졌다는 분석이 나온다.
올해 전국 아파트 입주물량은 17만5370세대로, 지난해 23만8077세대보다 6만2707세대(26.3%) 줄어들 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 1310만3750가구 중 준공 30년을 초과한 단지는 337만4186가구로 전체의 25.75%에 해당한다. 대전(36.86%), 부산(32.34%), 서울(29.95%) 순으로 노후화 비율이 높다. 준공 5년 이하 신축 아파트의 가격 상승률은 4.88%로, 10년 초과 구간(3.48∼3.59%)을 크게 웃돌고 있다.
서울의 상황은 더욱 심각하다. 서울 아파트 30년 초과 노후 비율은 약 30%에 육박하는 가운데, 재건축·재개발 의존도가 높은 특성상 대규모 신규 공급 자체가 구조적으로 제한된다. 서울 아파트 입주물량은 2026년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 해마다 줄어들 전망이다. 분양권·입주권 거래는 올해 상반기에만 592건으로 전년 같은 기간 317건 대비 86.75% 급증했다.
공급 감소와 노후화가 동시에 진행되면서 지방 원도심의 신축 아파트도 갈아타기 수요가 집중되고 있다. 업계에서는 노후 아파트 비율이 높은 지역일수록 교체 수요가 늘어나고, 신축 아파트의 체감 희소성도 높아진다고 본다. 이에 따라 연말까지 예정된 원도심 분양 물량에 수요자들의 시선이 쏠리는 분위기다.
경북 구미에서는 두 곳의 신규 단지가 잇달아 나온다. 금호건설은 11월 구미시 형곡동에서 '형곡 센트럴 아테라'를 분양한다. 형곡3주공아파트 재건축 사업으로, 지하 2층∼지상 29층 7개 동 770가구 규모다. 형곡동에서 약 10년 만에 공급되는 신축이자 금호건설의 새 브랜드 '아테라'가 구미에 처음 선보이는 단지다. 같은 지역에서 태영건설도 도량동 꽃동산공원 민간공원 특례사업을 통해 '구미 파크원 데시앙'을 공급할 예정이다.
충남 천안에서는 포스코이앤씨가 이달 서북구 부대동 부성2 도시개발구역에 '더샵 천안라크원'을 분양한다. 지하 2층∼지상 37층, 10개 동, 전용면적 84∼118㎡ 1290가구 규모로 이 가운데 1032가구가 일반분양 물량이다. 경남 거제에서는 현대엔지니어링이 옥포동에 '힐스테이트 거제시그니처'를 내놓을 예정이다.
수도권에서도 대단지 분양이 이어진다. 한화 건설부문은 이달 경기 평택시 세교동에 '한화포레나 지제역'을 공급한다. 지하 2층∼지상 최고 27층, 12개 동, 전용면적 84·116㎡ 1098가구 규모다. 양우건설은 11월 경기 의정부시 의정부동에 '의정부역 펠리스타워 양우내안애'를 분양하며, 롯데건설도 경기 광주시 쌍령동에 '경기광주역 롯데캐슬 시그니처 2단지'를 선보일 예정이다.
업계에서는 노후 주택 비율 상승과 신규 공급 감소가 맞물린 현재 상황이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 분양가 상승 흐름이 계속되는 가운데, 연내 공급되는 원도심 신축 단지에 실수요자의 관심이 집중될 수밖에 없다는 진단이다.