강남이 지금 내려가는 것처럼 보이지만, 그게 끝이 아니라는 분석이 나왔다. 외곽부터 수도권 전역이 순서대로 오른 뒤 2028~2029년에 강남이 다시 오를 것이라는 전망이다. 지금의 조정을 '붕괴'가 아닌 '정화' 과정으로 봐야 한다는 시각이다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 2일 서울 중구 동대문디자인플라자(DDP)에서 열린 '헤럴드머니페스타 2026'에서 "인천, 안성, 의정부, 포천 등 경기 북부권까지 다 오르고 나면 2028~2029년에 강남이 다시 오를 것"이라고 밝혔다. 이날 '똘똘한 한 채 기준이 바뀐다'를 주제로 강연에 나선 그는 이 같은 순환 상승 시나리오를 제시하며, 지금의 강남 약세를 장기 하락의 신호가 아니라 '매수 주체의 교체' 과정으로 진단했다.
그 근거로 김 소장이 제시한 것은 이른바 '정화 시나리오'다. 8·3 세제개편안으로 시가 35억 원 이상 초고가 주택의 보유 부담이 급격히 커졌다. 개편안이 예정대로 시행되면 2028년에는 세금 부담이 현재의 3~4배, 2030년에는 5~6배로 늘어난다. 결국 버티지 못한 기존 보유자들이 재산세 부과 기준일인 내년 6월 1일 이전에 대부분 매도를 마칠 것이라는 전망이다.
그 이후를 그는 이렇게 봤다. "강남에서 팔 사람은 다 팔고, 현금 여력을 갖춘 자산가들이 사면서 이미 부자 동네였던 곳이 더 잘사는 부자 동네가 될 것"이라는 설명이다. 세금을 이기지 못하는 보유자가 걸러지고 나면, 강남은 더 강력한 소수의 수요층이 뒷받침하는 시장으로 재편된다는 논리다. 강남 내년 상반기까지는 약세가 지속되지만, 기준일이 지나는 순간 시장의 성격 자체가 달라진다는 것이다.
그렇다면 그 사이 2~3년, 시장은 어디서 움직이는가. 김 소장은 그 답을 '도미노 상승'에서 찾았다. 강남이 숨을 고르는 동안, 전월세난에 몰린 실수요자들이 접근 가능한 가격대를 따라 외곽으로 이동하며 상승 불씨를 옮긴다는 구도다. 그는 이를 "팝콘처럼 튕겨 나간다"고 표현했다. 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역에 묶이고 계약갱신청구권, 실거주 의무, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지까지 겹치면서 전세 매물이 사실상 증발한 것이 이 흐름의 출발점이다.
실제 수치로도 이 흐름은 뚜렷이 나타난다. 한국부동산원 통계 기준으로 8월 셋째 주 서울 강북 14개구 아파트값은 한 주 동안 0.40% 올라 강남 11개구(0.20%)의 두 배 상승률을 기록했다. 중랑·강북·도봉·노원 등 외곽은 0.5%를 웃돌았고, 8월 이후 강남·서초구는 4주 연속 하락세를 이어갔다. 같은 기간 강남3구 아파트 매물은 세제개편안 발표 전보다 10% 넘게 늘어 서울 전체 매물 증가분의 절반 가까이를 차지했다.
이 순환 흐름이 완성되는 종착지가 바로 강남이라는 게 김 소장의 핵심 주장이다. 지금의 외곽 상승세가 인천, 경기 남부를 지나 의정부·포천 등 경기 북부권 끝까지 다다를 때쯤, 시장의 관심은 다시 강남으로 향할 것이라는 전망이다. 2028~2029년이라는 시점을 제시한 것도 이 순환의 속도를 감안한 추산이다. 대출 규제가 추가로 강화된다면 생존 매수세가 경기 서남권과 인천 북부로까지 확대되며 이 도미노가 더 넓게 깔릴 수 있다고 봤다.
다만 2028년 이후 강남이 반등하더라도, 그 시장의 성격은 지금과는 달라질 것이라는 점도 짚었다. 세제개편으로 비거주자, 다주택자, 장기보유 고령층이 대거 빠져나간 자리를 현금 자산가들이 채우면서, 강남 아파트의 진입 문턱은 더욱 높아질 것이라는 전망이다. 종부세 부담이 상대적으로 가벼운 시가 30억 원 이하의 한강벨트 단지에 대한 수요는 그 이전부터 집중될 가능성이 높다고 분석했다.
이 시나리오를 전제로 한 실수요자별 전략도 제시됐다. 집이 필요한 무주택자라면 서울 외곽이든, 경기권이든, 재개발 빌라든 지금 조달 가능한 자금 한도에서 매수를 미루지 말라는 조언이다. 서울의 구조적 공급 확대가 사실상 어려운 상황에서 관망은 곧 기회 손실이 될 수 있다는 것이다. 세제개편 영향권에 있는 유주택자는 보유 주택 수와 거주 여부에 따라 2027년 매도 후 갈아타기, 증여, 실거주 전환 등을 선택지로 검토해야 한다고 했다.