서울 아파트 집값 상승의 불씨가 고가 지역을 넘어 외곽 중저가 단지 전반으로 번지고 있다. 강남권이나 마포·용산 등 선호 지역에서 시작된 상승 흐름이 이제는 강서·은평·성북·관악·구로구 등 중저가 밀집 지역까지 뒤덮으면서, 서울 25개 자치구 중 20곳의 아파트값이 2021~2022년 기록한 전고점 수준을 넘어선 것으로 집계됐다.
이처럼 상승세가 외곽으로 확산하는 배경에는 이중적인 압박이 작용하고 있다는 분석이 나온다. 정부가 대출 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 고강도 규제를 시행하면서 자금 여력이 제한된 실수요자들이 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 지역으로 이동하고 있는 데다, 신축 아파트 분양가 급등과 전월세 시장 불안까지 맞물리며 기존 아파트 매수 수요를 자극하는 형국이다. 공급은 줄고 수요는 몰리는 '공급 부족형 상승장'이 외곽까지 깊숙이 파고든 셈이다.
17일 부동산R114 AI 시세 조사에 따르면 7월 셋째 주 전국 아파트 매매가격은 일주일 사이 0.18% 올랐다. 지역별로는 경기가 0.26%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 서울 0.18%, 경남 0.15%, 대전 0.14%, 부산 0.10% 순이었다. 수도권 전체로는 0.20% 상승했으며, 5대 광역시와 기타 지방도 각각 0.09%, 0.06% 올랐다. 전국 17개 시·도 가운데 14곳이 상승했고 2곳이 보합, 1곳만 하락했다.
월간 기준으로도 상승 탄력이 붙는 추세다. 지난달 전국 아파트 매매가격은 0.57% 올라 4월(0.49%), 5월(0.53%)에 이어 2개월 연속 오름폭이 확대됐다. 국토연구원이 발표한 6월 전국 부동산시장 소비심리지수도 112.3으로 상승했으며, 주택시장 심리지수는 115.9로 보합 국면에서 상승 국면으로 전환했다.
전고점을 회복하지 못한 곳은 강북·금천·도봉·중랑·노원구 5곳뿐이다. 그러나 이들 지역도 예외는 아닐 것이라는 전망이 우세하다. 부동산R114 리서치랩 측은 "실수요자들이 가성비 높은 서울 내 지역을 찾아 외곽으로 이동하면서 과거 고점 수준까지 올라오는 현상이 나타나고 있다"며 "전고점을 아직 넘지 못한 5개 자치구 역시 실수요 유입 흐름이 지속되고 있어 하반기 중에는 서울 전 자치구가 2021~2022년 전고점을 돌파할 것"이라고 내다봤다.
전세시장도 비슷한 흐름이다. 같은 기간 전국 아파트 전셋값은 0.14% 상승했으며, 서울이 0.16%, 경기·인천이 0.17% 올라 수도권 전체로는 0.17% 높아졌다. 5대 광역시와 기타 지방도 각각 0.03%, 0.06% 상승했다. 전국 17개 시·도 가운데 15곳이 올랐으며 대구만 0.02% 하락해 유일한 약세 지역으로 남았다. 지난달 월간 전셋값은 전국 기준 0.66% 오른 가운데, 서울(0.82%)·경기(0.79%)·세종(0.76%) 등 주거 선호도가 높은 지역에서 1%에 육박하는 강세를 보였다.
시장 전문가들은 매물 감소와 수요 집중이 맞물리는 구조가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 임대인의 월세 선호 현상이 확산되고 입주 물량도 줄어드는 상황에서, 전세 공급 부족이 매매 수요를 끌어올리는 순환 구조가 강화되는 만큼 하반기 서울 아파트값은 추가 상승 압력을 받을 가능성이 높다는 분석이다.