정부의 연이은 대출 규제로 서울 집합건물 거래에서 대출 의존도가 1년 사이 눈에 띄게 낮아진 것으로 확인됐다. 이른바 '영끌'로 대표되던 레버리지 중심의 부동산 거래 구조가 실수요 위주로 재편되고 있다는 분석이 나온다.
대법원 자료에 따르면 지난해 1월 서울 집합건물 대출지수는 평균 53.84, 중앙값 55.0을 기록한 뒤 4월에는 평균 56.57, 중앙값 60.08까지 오르며 고점을 형성했다. 5월에도 평균 55.1, 중앙값 57.24를 나타내며 높은 수준이 유지됐다.
집합건물 대출지수는 개별 거래의 근저당 설정액을 매매가격으로 나눈 비율을 집계한 지표다. 아파트, 연립·다세대, 오피스텔, 상가 등을 포괄하며 거래 당시 대출 의존 정도를 수치로 보여준다. 지수가 높다는 것은 매매대금 중 대출 비중이 그만큼 크다는 의미다.
지난해 6월 27일 정부는 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한하고, 생애 최초 LTV(담보인정비율) 상한을 기존 80%에서 70%로 낮추는 내용의 대출 규제를 시행했다. 생활안정자금 목적 주담대 한도도 1억 원으로 묶어 대출을 끼고 집을 사는 여지를 줄였다.
규제 직후인 6월(평균 55.11, 중앙값 57.31)과 7월(53.81, 55.6)에는 큰 변화가 없었는데, 규제 이전에 이미 진행 중이던 거래들이 뒤늦게 집계에 반영된 영향으로 풀이된다.
본격적인 하락 전환은 같은 해 9월 공급대책과 10월 15일 추가 대출 규제가 발표된 이후부터다. 10·15 대책은 규제지역 LTV를 70%에서 40%로 대폭 낮추는 동시에 주택 가격 구간별 대출 한도를 세분화했다. 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 허용해 고가 주택의 레버리지를 직접 겨냥했다. 전세대출과 기존 보유 대출까지 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함시켜 대출을 전방위로 조였다.
그 결과 10월 대출지수는 평균 51.53, 중앙값 53.63으로 내려앉았고, 12월에는 평균 51.9, 중앙값 53.08까지 떨어졌다. 이 지수가 아파트뿐 아니라 집합건물 전반의 레버리지 수준을 반영한다는 점에서, 규제가 다양한 자산군에 걸쳐 동시에 효과를 낸 것으로 분석된다.
올해 들어서도 하락 흐름은 이어지고 있다. 1~3월 월별 평균은 각각 49.76, 48.2, 50.66으로 1년 전 같은 기간보다 4~6%포인트 낮은 수준을 유지하고 있다. 빚을 활용한 투자성 거래가 줄고 자기자본 비중이 높아지면서 시장이 비교적 안정된 국면으로 접어들었다는 평가다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "대출 규제 강화로 집합건물 시장에서 과도한 레버리지 거래가 축소되고, 실수요 중심의 안정적인 흐름이 자리 잡고 있다"고 밝혔다.