다음달 7일 다주택자 양도세 중과 재시행을 앞두고 서울 아파트 시장이 강남권과 강북권으로 극명하게 갈리고 있다. 용산구와 강남3구는 매물 증가로 약세가 이어지는 반면, 15억원 이하 중저가 아파트가 밀집한 강북권과 수도권 외곽은 실수요가 유입되며 전고점 회복 속도가 빨라지는 양상이다.
16일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 4월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.10%로 전주와 같은 수준을 유지했다. 양도세 중과 재시행을 앞둔 상급지의 매물 출회와 외곽 지역으로의 실수요 유입이 팽팽하게 맞서며 박스권 흐름이 당분간 이어질 것으로 보인다.
세부적으로 보면 용산구(-0.04%)는 전주 보합세를 깨고 3주 만에 다시 하락 전환했다. 강남3구(강남·서초·송파구)도 2월 넷째 주 이후 8주 연속 마이너스 행진을 이어갔다. 강남구(-0.06%)와 서초구(-0.06%)는 전주와 비슷한 낙폭을 유지했고, 송파구(-0.01%)도 하락권을 벗어나지 못했다.
반면 15억원 이하 아파트 수요가 집중된 강북권과 수도권 외곽에서는 오름폭이 오히려 확대됐다. 부동산R114에 따르면 4월 10일 기준 강서구 평균 아파트값은 10억2122만원으로 2021년 전고점(10억3084만원)의 99% 수준까지 회복했다. 구로구·은평구·성북구도 전고점의 97%에 근접했고, 관악구와 중랑구는 95%에 달했다. 서대문구·동대문구·종로구·영등포구는 올해 들어 이미 전고점을 경신하며 새 고점을 찍었다.
실거래에서도 이런 흐름이 확인된다. 영등포구 영등포푸르지오 전용 78㎡는 1월 14억7500만원에 거래됐다가 3월엔 16억8000만원으로 두 달 새 2억500만원 뛰었다. 성북구 래미안길음1단지 전용 59㎡도 지난달 12억3500만원의 신고가를 기록하며 1월 거래가(10억7000만원) 대비 1억6500만원 올랐다.
수도권에서는 경기 광명시가 지난주 0.22%에서 이번주 0.42%로 상승폭이 두 배 가까이 확대되며 수도권 최고 상승률을 기록했다. 성남 수정구(0.29%)와 구리시(0.28%)도 대단지 위주로 강세를 보였다.
전월세 품귀 현상이 매매 수요를 자극하고 있다는 분석도 나온다. 서울 전셋값은 이번주 0.17% 상승하며 지난해 2월 이후 62주 연속 오름세를 지속하고 있다. 임대 매물이 급감하고 전셋값마저 뛰자 어쩔 수 없이 매매로 눈을 돌리는 '비자발적 매수'가 외곽 집값을 끌어올리는 동력이 되고 있다는 것이다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "서울 중위 지역 매도자들이 성동·동작·마포 등 한강벨트 급매물 매수에 나서면서 가격 회복 흐름이 나타나고 있으며, 강북권 등 서울 중하위 지역에서도 임차인들의 매수 전환이 꾸준해 당분간 키 맞추기 장세가 이어질 것"이라고 내다봤다. 송승현 도시와경제 대표도 "더 이상 물러설 곳이 없다고 판단한 수요자들의 비자발적 매수가 서울 외곽 집값을 끌어올린 동력으로 작용하고 있다"고 분석했다.