강남과 강북의 동반 상승, 전세난 심화, 착공 물량 급감이 동시에 나타나는 이른바 '삼중 강세' 속에서 이재명 정부가 6·3 지방선거 이후 보유세 강화를 포함한 세제 개편에 본격 착수할 것으로 전망되면서 부동산 정책이 새 국면을 맞고 있다.
출범 1주년을 맞은 이재명 정부가 직면한 주택시장 상황은 여러 지표에서 동시에 경고음이 울리는 형국이다. 한국부동산원 주간 통계 기준으로 올해 1월부터 5월 넷째 주까지 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 3.68%로, 지난해 같은 기간(1.86%)의 두 배에 육박한다. 전세 역시 마찬가지다. 지난해 동기간 0.59% 오르는 데 그쳤던 서울 전세가는 올해 3.47% 상승하며 격차가 더욱 벌어졌다.
전세시장 수급 불균형은 특히 심각한 수준이다. 서울 전세수급지수는 5월 넷째 주 116.1을 기록해 2021년 3월 이후 가장 높은 수준에 달했다. 이 지수는 100을 기준으로 200에 가까울수록 집을 구하려는 사람이 내놓는 사람보다 많다는 것을 뜻한다.
공급 지표도 뒷받침하지 못한다. 올해 1∼4월 서울 아파트 준공(입주) 물량은 9,277가구로 지난해 같은 기간(1만7,676가구)보다 47.5% 줄어 절반 수준에 그쳤다. 착공 물량 역시 4,564가구로 전년 동기(6,848가구) 대비 33.4% 감소했다. 신축 입주 물량 감소는 전세 매물 부족으로 직결되기 때문에 전세가 상승을 더욱 부채질하는 구조다.
이재명 대통령은 지난 26일 국무회의에서 "최근 집값이 다시 오른다는데, 이에 대한 대책을 세우고 있나"라고 물으며 "정부 정책에 대한 국민의 신뢰가 중요하다"고 당부했다. 공급과 규제 양면에서 일관된 대응책을 주문한 것으로 해석된다.
현 국면의 또 다른 특징은 강남권과 중하위권 지역 가격이 따로 움직이는 '디커플링' 현상이다. 과거에는 강남3구(서초·강남·송파구)가 서울 전체 시장을 선도하는 패턴이 반복됐지만, 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 종료 방침을 밝힌 이후 강남3구와 한강벨트 일부가 조정 국면에 진입한 사이 성북·강서·관악·서대문·구로 등 중위권 이하 지역이 오히려 크게 뛰었다. 5월 셋째 주 기준으로 성북구(0.49%), 서대문구(0.46%), 강북구(0.45%) 등 강북 중하위권이 서울 평균을 웃도는 주간 상승률을 보였다.
강북 중하위권 지역의 경우 전세 물량 부족과 가격 상승 흐름 속에서 임차인들이 매수로 전환하는 경우가 늘며 상승세가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 세제 강화 등 규제 조치가 시행되더라도 동대문 등 중저가 지역 보유자는 양도소득세 장기보유특별공제 축소의 영향을 상대적으로 덜 받는 만큼, 기존 정책 프레임을 그대로 적용하기 어렵다는 지적이 나온다.
정부는 단기 공급 확대에 총력을 기울이고 있다. 지난 26일 국토교통부는 도시형 생활주택, 오피스텔 등 비아파트를 활용해 2027년까지 수도권에 4만1,000가구를, 2030년까지 11만 가구를 공급하겠다고 발표했다. 앞서는 규제지역(서울 전역·경기 12개 지역) 6만6,000가구를 포함해 내년까지 수도권에 매입임대주택 9만 가구를 공급하는 방안도 내놓았다. 성남 신규 택지 착공 시기를 당초 2030년에서 2029년으로 1년 앞당기는 조기 착공 방침도 함께 제시됐다. 이 같은 비아파트 중심의 공급 확대책은 1·2인 가구와 사회 초년생의 수요를 흡수하기에 적절하다는 평가가 나오지만, 계획대로 공급이 이뤄질지, 민간에 제시한 인센티브가 실제 사업 추진 동력이 될지는 지켜봐야 한다는 시각도 있다.
규제 측면에서는 6·3 지방선거 이후 세제 강화 방향성이 본격화할 것으로 전망된다. 다주택자와 고가 주택 보유자에 대한 보유세 강화, 장기보유특별공제의 실거주 요건 강화를 통한 비거주 1주택자 혜택 축소 등이 꾸준히 거론돼 왔다. 세제 개편이 서울 전체 집값 안정에 기여할 수 있을지는 미지수라는 시각도 적지 않은 만큼, 정책 설계의 정밀도가 요구되는 상황이다.
토지거래허가구역 확대 여부도 주목된다. 올해 2월 동탄구가 별도 행정구로 공식 출범하면서 구 단위 규제 지정이 가능해졌고, 국토교통부 장관의 재량으로 동일 시·도 내에서도 토지거래허가구역을 지정·해제할 수 있도록 하는 법 개정안도 국회 처리를 앞두고 있다. 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 4.48%, 전세 상승률은 5.15%로 서울 평균을 크게 웃도는 수준이며, 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡는 지난 7일 20억8,000만원에 거래되며 20억원 선을 돌파했다. 구리시 역시 추가 규제 검토 대상으로 거론된다.