서울 아파트 시장이 실수요자 중심으로 빠르게 재편되고 있다. 정부의 10·15대책 이후 토지거래허가구역 확대와 대출 축소가 맞물리면서 갭투자 수요가 걷히고, 실거주 목적의 거래 비중이 9년 만에 가장 높은 수준으로 올라섰다.
한국부동산원에 따르면 지난해 11월부터 올해 2월까지 4개월간 서울 아파트 전체 거래 2만 810건 가운데 서울 거주자의 매수 비중은 81.19%에 달했다. 직전 4개월간 기록한 76.94%보다 약 5%포인트(p) 높아진 수치로, 2017년 이후 9년 만에 가장 높은 실수요 거래 비중이다.
같은 기간 서울 거주자가 지방 아파트를 매입하는 비중도 6.29%로 올라서며 해당 기간 기준 역대 최고치를 새로 썼다. 서울 실수요자들의 자산 다변화 움직임도 함께 읽히는 대목이다.
실수요 강세 흐름은 한강 인근 주요 자치구에서 특히 두드러졌다. 성동구의 경우 서울 거주자 매수 비중이 73.93%에서 93.2%로 껑충 뛰었고, 마포구도 73.5%에서 80.5%로 높아졌다. 영등포·광진·동작·양천구 등 이른바 한강벨트 전반에서 실거주 수요가 거래를 주도하는 양상이 확인됐다.
업계에서는 실거주 요건 강화로 전세를 끼고 매입하는 방식이 어려워진 데다, 대출 한도가 2억~6억 원 수준으로 조정되면서 투자 목적의 외부 자금 유입이 크게 줄고 실제 거주 목적의 매수자 비중이 자연스럽게 높아진 것으로 분석한다.
부동산업계 관계자는 "실거주 의무 강화 이후 서울 아파트 시장이 실수요 중심으로 재편되는 흐름이 뚜렷해졌다"며 "투자 목적의 접근이 어려워지면서 오히려 진짜 살 집을 찾는 수요자들에게 더 열린 시장이 됐다는 평가도 나온다"고 말했다.