정부가 토지거래허가구역에서 주택을 매수할 때 적용되는 실거주 의무 유예 범위를 세입자가 있는 모든 주택으로 확대하기로 했다. 매수자는 무주택자로 한정되며 연말까지 한시 적용된다. 그러나 정부 스스로 이번 조치로 임차 수요가 매매로 전환되면서 중저가 주택을 중심으로 수요가 더 발생할 것이라고 밝혀, 집값 자극에 대한 우려가 나온다.
국토교통부와 금융위원회는 12일 브리핑을 열고 이 같은 방침을 공식 발표했다. 이번 조치로 다주택자는 물론 비거주 1주택자도 임차인이 있는 주택을 매도할 기회를 얻게 된다. 정부는 기존 유예 방안이 다주택자 보유 주택에만 적용되면서 비거주 1주택자와의 형평성 문제가 꾸준히 제기됐다고 배경을 설명했다.
핵심 쟁점은 전월세 시장과 중저가 매매 시장에 미칠 영향이다. 정부는 무주택자가 기존에 전·월세로 거주하던 물량을 매수하는 구조가 형성되면 임대 공급과 임대 수요가 동시에 줄어 전월세 시장의 총량적 균형에는 문제가 없을 것이라고 주장했다. 그러나 같은 브리핑에서 "임차 수요가 매매로 전환되는 과정에서 중저가 주택 위주로 수요가 좀 더 발생할 것"이라고 직접 언급했다. 전월세 시장은 안정되더라도 중저가 매매 시장의 가격 상승은 사실상 불가피하다고 스스로 인정한 셈이다.
이에 대한 대책으로 정부는 공공 부문에서 해당 수요를 충분히 흡수할 공급 방안을 지속적으로 추진하겠다고 밝혔지만, 구체적인 공급 물량이나 시기는 제시하지 못했다. 신축매입임대 등 기존에 추진 중인 대책을 속도감 있게 이어가겠다는 원론적인 답변에 그쳤다.
서울 내 비거주 1주택 규모와 관련해서도 정부는 명확한 수치를 내놓지 못했다. 일부 언론이 83만 가구로 보도했지만, 정부는 이를 공식 수치로 인정하지 않았다. 해당 수치가 다주택자 보유 물량을 포함하고 있어 비거주 1주택 규모로 단정할 수 없다는 것이다. 정부가 비거주 1주택 통계를 별도로 집계하지 않고 있다는 사실도 이날 브리핑에서 확인됐다. 기초 통계도 없이 "총량적 문제가 없다"고 장담한 것 아니냐는 비판이 나오는 이유다.
이번 조치가 갭투자를 허용하는 것 아니냐는 지적에 대해 정부는 선을 그었다. 토지거래허가제가 금지하는 갭투자는 여전히 차단되며, 무주택자에 한해 임차인이 있는 주택을 매수할 수 있도록 허용하는 것이라는 설명이다. 그러나 무주택자가 전세를 낀 주택을 매수한다는 구조 자체가 갭투자와 실질적으로 다르지 않다는 시각도 존재한다.
매수 가능 대상이 무주택자로 한정된 만큼, 실제로 혜택을 받을 수 있는 계층은 제한적이라는 점도 지적된다. 실거주 의무 유예에 따라 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무도 함께 유예되지만, 주택담보인정비율(LTV) 상한이 40%인 상황에서 전세가율이 이를 웃도는 경우 대출 자체가 불가하다. 예컨대 12억원짜리 주택에 7억원의 전세가 설정돼 있다면 LTV 한도를 초과해 대출을 받을 수 없고, 5억원의 자기자본을 갖춰야 한다. 정부 스스로도 브리핑에서 "실질적으로 자본 여력이 있는 분들이 실수요 차원에서 구입하는 게 맞다"고 밝혀, 사실상 자산가 위주의 혜택에 그칠 수 있다는 우려가 제기된다.
실거주 유예 기간은 최장 2년으로, 세입자 계약 종료 이후에는 전세보증금을 돌려줘야 하는 부담도 발생한다. 정부는 매수자들이 자금 조달 계획을 치밀하게 세워야 한다고 당부했지만, 이는 역으로 일반 무주택자들이 섣불리 뛰어들기 어려운 구조임을 방증한다는 지적이 나온다.