서울 아파트 임대차 시장의 구조적 재편이 빠르게 진행되고 있다. 전세 매물이 급격히 줄어드는 반면 월세 거래는 폭발적으로 늘어나면서, 올해 들어 처음으로 서울 아파트 월세 계약 비중이 50%를 넘어섰다.
국토교통부가 29일 발표한 '4월 주택통계'에 따르면, 올해 1~4월 서울 아파트의 월세 거래량 비중(보증부월세·반전세 포함)은 51%로 관련 통계 집계 이래 최고치를 기록했다. 1년 전 같은 기간(43.1%)보다 6.9%포인트(p) 뛰었고, 지난 5년 평균(42.3%)과 비교하면 8.2%p나 높다. 불과 수년 전만 해도 전세가 주류를 이루던 서울 아파트 임대차 시장이 사실상 월세 중심으로 재편된 셈이다.
이 같은 흐름은 전세 수급 지표에서도 뚜렷하게 확인된다. KB부동산에 따르면 5월 서울 전세수급지수는 182.7을 기록해, 지난 2020년 12월(187.4) 이후 약 65개월 만에 처음으로 180선을 넘어섰다. 전세수급지수는 기준선인 100을 초과할수록 공급이 부족함을 의미하는 지표다. 공인중개사를 대상으로 진행한 설문에서도 응답자의 83.9%가 '전세 공급 부족'이라고 답해 현장의 체감 부족감이 수치로도 드러났다.
4월 한 달만 떼어봐도 서울의 전세 거래량은 2만2021건으로 1년 전보다 18.5% 감소한 반면, 월세는 4만7404건 체결돼 같은 기간 11.3% 급증했다. 5년 평균과 비교하면 24.9% 늘어난 수치다. 전세가 빠진 자리를 월세가 빠르게 채우고 있는 양상이다.
월세화 현상은 비아파트 시장에서 더욱 두드러진다. 올해 1~4월 서울 비아파트의 누적 월세 거래 비중은 78.7%로, 전년 동기(74.2%) 대비 4.5%p 확대됐다. 지방 비아파트의 경우 월세 비중이 87.8%에 달해 임차인 10명 중 9명 가까이가 월세로 거주하는 것으로 나타났다. 아파트 전세난이 가중되면서 오피스텔·연립·다세대 등 비아파트로 수요가 밀려들고, 이 과정에서 비아파트 임대료도 덩달아 오르는 악순환이 이어지고 있다는 분석이다.
매매 시장에서는 양도소득세 관련 규정 변화를 앞두고 거래가 몰리는 모습도 관찰됐다. 4월 서울 아파트 매매 거래량은 8029건으로 전월 대비 16.9% 증가했으며, 수도권 전체 매매량도 2만5138건으로 한 달 전보다 5.6% 늘었다. 다주택자의 양도소득세 중과 재개를 앞두고 처분 수요가 집중된 결과로 풀이된다.
중장기 공급 전망은 밝지 않다. 4월 서울 착공 실적은 2012호로 1년 전(3692호)보다 45.5% 급감했다. 올해 1~4월 누적 착공 실적도 7023호로 작년 같은 기간(8375호) 대비 16% 줄었다. 착공 물량 감소는 향후 2~3년 후 입주 가능한 주택 수를 직접적으로 줄이는 요인인 만큼, 전세 부족과 월세 상승 압력이 당분간 해소되기 어렵다는 우려가 나온다.
반면 분양 지표는 개선됐다. 4월 서울 분양 물량은 1897호로 전년 동월(404호) 대비 369.6% 급증했으며, 1~4월 누적 분양도 8829호로 작년 동기(1501호)의 약 5.9배 수준이다. 그간 공급이 끊겼던 신규 단지들이 잇따라 시장에 나온 영향이다. 전국 미분양 주택은 6만5179호로 전월 대비 소폭(0.2%) 줄었고, 준공 후 미분양도 2만9504호로 전달보다 3% 감소했다.