다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 재시행되면서 서울 아파트 시장에서 매물 잠김 현상이 다시 고개를 들고 있다. 양도차익의 상당 부분을 세금으로 납부해야 하는 구조가 되자 다주택자들이 매도 대신 보유 또는 증여로 전략을 바꾸고 있으며, 이에 따라 한강벨트와 중저가 단지를 중심으로 가격 상승 압력이 높아지고 있다는 분석이 나온다.
10일부터 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 다시 적용된다. 문재인 정부는 2018년 4월 처음으로 다주택자 양도세 중과를 도입했다. 당시 조정대상지역 2주택자에게는 기본세율에 10%포인트(p)를, 3주택 이상 보유자에게는 20%p를 가산하는 방식이었다. 이후 2021년 6월부터는 중과 폭이 더 넓어져 2주택자 20%p, 3주택 이상 30%p가 적용됐고, 지방소득세를 포함한 최고 실효세율이 82.5%까지 치솟았다.
전문가들은 이런 세율 구조에서 "팔아도 남는 게 없다"는 인식이 퍼지면서 다주택자들이 매도 대신 보유나 증여를 택하는 사례가 늘었다고 분석한다. 이번에도 같은 흐름이 통계에서 확인된다. 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면 최근 서울 아파트 매매 매물은 7만 7010건에서 6만 9175건으로 줄어 한 달 만에 10.2% 감소했다.
매물 감소는 특정 지역에 한정되지 않고 서울 25개 자치구 전역에서 동시에 나타났다. 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 절세를 노린 급매물이 빠르게 소진된 이후, 높은 세율을 의식한 다주택자들이 매도를 접고 관망·보유 쪽으로 돌아서면서 집값도 다시 오름세를 보이고 있다는 것이 시장의 설명이다.
가격 지표를 보면 매물 잠김과 집값 상승이 함께 나타나고 있다. 5월 1주 서울 주요 자치구 아파트 매매가격 변동률을 보면, 서초구가 전주 0.01%에서 0.04%로, 송파구는 0.13%에서 0.17%로 오름폭을 키웠다. 용산구는 4주 만에 0.07% 상승 전환했다. 성동구(0.14%→0.17%), 마포구(0.10%→0.15%), 광진구(0.13%→0.15%), 강동구(0.08%→0.09%)도 모두 상승 폭을 넓히며 한강벨트를 중심으로 한 강세 흐름이 이어지고 있음을 보여줬다.
시장에서는 "매도 의사가 있던 다주택자들은 이미 처분을 마쳤고, 남은 다주택자들은 버티기로 돌아선 상황에서 공급이 얇은 한강벨트와 선호도가 높은 중저가 단지 위주로 가격이 밀어 올려지고 있다"는 분석이 나온다.
중과 시행 시점을 넘겨 처분을 미룬 다주택자들은 강남3구와 용산·한강벨트 핵심 지역에서는 장기 보유를 선택하고, 15억 원 이하 중저가나 10억 원 이하 비규제지역에서는 일부 조정 매물을 내놓으며 갈아타기와 포트폴리오 재편에 나설 것으로 관측된다. 강남·한강변은 상징성과 희소성이 가격 하방을 지지하는 만큼 "세금을 내더라도 보유하겠다"는 심리가 강하다는 분석이다.
증여·상속·가족 간 거래 등 비매각형 출구 전략이 늘어날 가능성도 제기된다. 이렇게 되면 시장 유통 매물은 더욱 줄어들 수 있다. 여기에 서울 아파트 입주 물량이 해마다 줄고 있다는 점도 변수로 꼽힌다. 공급이 충분할 때는 세제 강화가 일정 부분 매물 출회를 이끌 수 있지만, 입주 물량이 낮은 상황에서는 양도세 부담을 의식한 보유 전략이 전세·매매 동시 품귀로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.
전문가들은 양도세 중과가 강남·한강벨트와 서울 중저가·경기 외곽 사이의 가격 흐름을 더 크게 갈라놓는 방향으로 작동할 수 있다고 경고한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남권·한강벨트와 서울 중하위·경기 비인기 규제지역의 가격 흐름이 디커플링될 가능성이 크다"며 "15억 원 이하 중저가 시장은 전월세 매물 부족과 대출 용이성에 힘입어 실수요가 꾸준히 유입되면서 양호한 흐름을 이어갈 것"이라고 말했다.
심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 "양도세 중과는 다주택자의 보유 유인을 키워 시장에 나오는 매물을 줄이는 방향으로 작동해 왔다"며 "이번에도 매물 잠김과 거래 감소 속에서 한강벨트와 중저가 시장이 선택적으로 오르는 불균형이 반복될 가능성이 크다"고 전망했다.