다주택자 양도세 중과 유예 종료 시한이 오는 9일로 코앞에 다가오면서 부동산 시장에서는 매물 잠김과 서울 입주 절벽에 대한 우려가 동시에 커지고 있다. 세제 정상화와 공급 공백이 한꺼번에 맞물린 상황에서 정부는 도심 주택 공급 계획을 실제 착공과 입주로 연결하기 위한 속도전에 나섰다.
국토교통부에 따르면 지난 1월 말 발표된 '1·29 공급대책'은 수도권 도심 내 우수 입지에서 주택을 빠르게 공급하는 데 방점을 찍고 있다. 노후 청사와 유휴 공공부지, 도심 내 활용 가능한 국공유지를 발굴해 이전·복합 개발을 추진하고, 소규모 필지를 묶어 공급 물량을 늘리는 방식이다.
김윤덕 국토부 장관은 지난 4일 취재진과 만나 "현 정부는 대규모 택지를 새로 조성하는 방식이 아니라 노후 청사나 활용 가능한 공간을 찾아 이전하거나 주택을 짓는 방안을 추진하고 있다"며 "도심 곳곳의 부지를 발굴해 공급을 확대해 나가겠다"고 밝혔다. 같은 날 김용범 청와대 정책실장도 기자간담회에서 정부가 약속한 6만 가구 공급 계획을 "예고한 대로 반드시 착수하겠다"고 강조했다. 대규모 신도시 개발 대신 도심 내 유휴부지를 활용해 공급을 쌓아가는 이른바 '조각 공급' 전략에 청와대와 국토부가 한목소리를 낸 것이다.
그럼에도 시장의 시선은 유예 종료 이후 매물이 얼마나 빠르게 잠길지에 집중되고 있다. 올해 초부터 다주택자 상당수는 이미 매도나 증여를 통해 자산 정리를 마친 상태다. 남아 있는 보유자들은 추가 세 부담을 감수하더라도 버티기에 나서는 분위기라는 게 시장의 대체적인 시각이다. 유예 종료 이후 급매물이 쏟아지기보다는 매물 자체가 줄어든 상황에서 실수요와 투자 수요가 제한된 물건에 집중될 가능성이 높다는 관측이 나온다.
세제 전환기에 공급 일정을 명확히 제시해 '지금 사지 않으면 기회를 놓친다'는 불안 심리를 얼마나 가라앉힐 수 있느냐가 정부 공급 전략의 성패를 가를 변수로 부상하고 있다.
대외 환경도 공급 여건을 압박하고 있다. 중동전쟁 장기화로 해상 운임과 원자재 가격의 변동성이 커지면서 철근·시멘트 등 건설 자재 수급과 단가 부담이 함께 불어날 수 있다는 우려가 제기된다. 공사비 상승과 분양시장 양극화로 사업성이 이미 악화한 상황에서 자재비까지 뛰면 중견·중소 건설사와 시행사의 도심 사업 추진 여력이 더욱 쪼그라들 수밖에 없다는 분석이다. 여기에 기준금리 재인상 가능성이 가시지 않은 데다 대출 규제와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 도래까지 겹치며 자금 조달 환경도 빠르게 나빠지고 있다.
전문가들은 결국 공급 규모보다 실제 공급 속도가 시장 안정을 좌우할 핵심 요인이라고 입을 모은다. 권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 "양도세 중과 재시행과 입주 물량 감소, 대외 변수까지 한꺼번에 겹친 상황에서는 공급 대책을 얼마나 빠르게 실제 착공과 입주로 연결하느냐가 시장 안정의 관건"이라며 "계획만 앞세우고 속도가 뒷받침되지 않으면 매물 잠김과 공급 절벽 우려가 맞물려 시장 불안을 오히려 키울 수 있다"고 지적했다.