총 공사비 30조원에 이를 것으로 추산되는 서울 양천구 목동 신시가지 재건축 사업이 본격화되면서, 14개 단지 가운데 규모와 입지·사업성을 두루 갖춘 7단지가 수주전의 향방을 가를 핵심 단지로 주목받고 있다.
7일 정비업계에 따르면 목동7단지 재건축준비위원회는 이르면 이번 주 양천구청으로부터 조합설립인가를 받을 것으로 전망된다. 준비위는 지난달 24일 토지등소유자 동의율 90.4%를 확보해 인가 신청을 마쳤다. 지성진 목동7단지 조합장은 "오는 9일 조합설립인가를 받을 것으로 예상한다"며 "올 가을 시공사 입찰 공고를 내고 재건축 사업을 본격화할 계획"이라고 밝혔다.
조합설립인가는 재건축 사업의 첫 번째 큰 관문으로 꼽힌다. 수년간 주민 동의 확보에 집중하던 준비 단계를 넘어 정식 조합 체제로 전환되면, 시공사 선정과 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가 등 본격적인 절차를 밟게 된다. 목동7단지는 인가 획득 직후 시공사 선정 준비에 착수할 방침이다.
7단지가 수주전의 '최대어'로 꼽히는 데는 단지 규모와 입지, 사업성이 복합적으로 작용한다. 1986년 준공된 2550가구 규모의 이 단지는 재건축을 거쳐 최고 49층, 4335가구의 대단지로 재탄생할 예정이다. 목동14단지(재건축 후 5123가구)에 이어 두 번째로 큰 규모다. 목동역과 오목교역을 모두 이용할 수 있는 더블역세권인 데다, 현대백화점 목동점·대형 학원가·목운초·목운중 등이 인접해 학부모 선호도도 높다.
사업성 측면에서도 목동 내 상위권으로 평가된다. 현행 용적률이 125%로 낮아 추가 개발 여력이 크고, 조합원들이 보유한 대지지분도 비교적 넓어 재건축 과정에서 일반분양 물량을 충분히 확보할 수 있다. 공사비 상승으로 분담금 부담이 정비사업의 최대 변수로 떠오른 시점에서, 환급 가능성이 거론되는 단지라는 점이 메이저 건설사들을 끌어당기는 핵심 요인이다. 다만 현재 거론되는 환급성은 예상 일반분양가와 비례율을 전제로 한 수치인 만큼 분양시장 상황과 공사비 상승, 사업 추진 속도에 따라 달라질 수 있다는 점도 유의해야 한다.
이미 건설사들의 물밑 움직임은 분주하다. 삼성물산, 현대건설, GS건설, DL이앤씨, 롯데건설 등 주요 건설사들이 입찰 참여를 검토 중인 것으로 알려졌다. 현대건설은 지난 3월 목동역 인근에 대규모 '디에이치 라운지'를 개관했고, GS건설도 현대백화점 목동점에 자이 브랜드 팝업스토어를 운영하며 브랜드 알리기에 속도를 내고 있다. 조합 창립총회 당일 총회장 입구에는 이미 주요 건설사 관계자들이 대거 집결해 수주 의지를 드러낸 바 있다.
업계에서는 14개 단지가 동시다발적으로 재건축을 추진하는 특성상 대부분 단지에서는 경쟁 입찰보다 분산 수주가 이뤄질 것으로 보면서도, 7단지만큼은 예외가 될 가능성이 높다고 본다. 한 대형 건설사 관계자는 "규모와 입지, 사업성을 모두 갖춘 핵심 사업지여서 경쟁입찰이 성사될 가능성이 높다"고 말했다. 일각에서는 도로를 경계로 인접 단지와 컨소시엄을 구성하는 공동 수주 방식도 거론된다.
7단지 수주전이 각별히 주목받는 또 다른 이유는 후속 단지들에 대한 파급력이다. 7단지에서 건설사들이 제시하는 공사비, 사업비 대출 금리, 이주비 지원, 분담금 납부 유예, 공사기간 등의 조건이 향후 목동 전체 재건축 수주전의 기준선으로 작용할 가능성이 높기 때문이다. 목동 신시가지 14개 단지 대부분이 낮은 용적률과 넓은 대지지분이라는 유사한 조건을 공유하고 있어, 7단지의 계약 조건은 다른 단지 조합원들의 눈높이를 직접 좌우하게 된다.
한편 목동 재건축 사업은 2030년 11월로 예정된 국제민간항공기구(ICAO) 고도 제한 개정안 도입이라는 시한도 안고 있다. 김포공항 항공기 운항과 관련된 이 기준이 국내에 적용되면 목동 주요 지역의 건물 높이가 30층 안팎으로 제한될 수 있어, 계획 중인 41~49층 고층 설계를 지켜내려면 그 전에 사업시행인가를 받아야 한다. 이 같은 시간적 압박이 목동 전체 재건축 사업의 속도를 높이는 또 다른 동력이 되고 있다.