전국 아파트 매매가격 월간 변동률이 4개월 연속 오름폭을 키우며 시장 상승 모멘텀이 지속되는 가운데, 이재명 정부의 부동산 세제개편안 발표를 계기로 지역·가격대별 온도차가 뚜렷해지고 있다. 폭염과 휴가철이 겹친 계절적 비수기임에도 수도권을 중심으로 상승세가 꺾이지 않았으나, 고가 주택 밀집 지역과 중저가 외곽 지역 사이의 흐름이 뚜렷하게 갈리는 모습이다.
7일 부동산114 AI 시세 조사에 따르면 8월 1주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.14% 상승했다. 서울이 0.12%, 경기·인천이 0.21% 오르며 수도권 전체로는 0.16%의 변동률을 기록했다. 5대 광역시는 0.04%, 기타 지방은 0.03% 올라 수도권과 비수도권 간 격차가 다시 한번 확인됐다. 전국 17개 시도 기준으로는 상승 11곳, 보합 3곳, 하락 3곳으로 상승 지역이 우세를 이어갔다. 지역별 상승폭은 경기(0.24%), 서울(0.12%), 전북(0.12%), 대전(0.11%), 경남(0.10%) 순이었다.
주목할 지점은 월간 누적 흐름이다. 7월 월간 전국 매매가격 변동률은 0.78%를 기록하며 4월(0.49%), 5월(0.53%), 6월(0.57%)에 이어 3개월 연속 상승폭을 키웠다. 한국부동산원이 집계한 별도 통계에서도 서울 아파트 매매가격은 이번 주 0.26% 올라 78주 연속 오름세를 이어간 것으로 확인됐다. 강북 14개 구 평균 상승률이 0.36%로 강남 11개 구(0.17%)의 두 배를 넘어서는 등 외곽 지역의 상승세가 두드러졌다.
세제개편안 발표 이후 서울 강남권에는 관망 기류가 짙어지고 있다. 강남구가 0.01%, 서초구가 0.02% 오르는 데 그쳐 사실상 보합에 가까운 흐름을 보인 반면, 중구(0.54%)·중랑구(0.52%)·성북구(0.49%)·노원구(0.46%) 등 강북 외곽 지역은 가파른 오름세를 나타냈다. 경기 남부권에서도 용인 기흥구(0.52%)·성남 분당구(0.43%)·광명시(0.42%) 등이 높은 상승률을 기록했다. 우리은행 부동산연구원은 강남 3구와 한강벨트 일대는 세제 개편으로 보유와 매도에 대한 셈법이 복잡해지면서 당분간 관망세가 지속될 가능성이 높다고 분석했다. 반면 중랑, 관악 등 상대적으로 가격 부담이 낮고 대출 규제 영향이 제한적인 외곽 지역에는 무주택 1인 가구와 신혼부부 등 실수요 유입이 이어진다는 설명이다.
전세 시장은 계절적 비수기 영향을 받으면서도 상승 기조를 유지했다. 8월 1주 전국 아파트 전세가격은 0.09% 올랐다. 서울이 0.12%, 경기·인천이 0.09% 상승해 수도권 전체로는 0.10% 변동률을 기록했으며, 5대 광역시와 기타 지방도 각각 0.05%, 0.02% 올랐다. 전국 17개 시도 기준 상승 10곳, 보합 5곳, 하락 2곳으로 보합 지역이 전주보다 크게 늘었는데, 폭염·휴가철에 따른 이동 수요 둔화가 반영된 결과로 풀이된다. 서울(0.12%)·울산(0.12%)·경기(0.11%) 등은 0.10% 이상의 오름세를 유지했다. 7월 월간 전국 전세가격은 0.71%로 6월(0.64%)보다 상승 경향이 강해졌고, 서울(0.88%)·경기(0.98%) 등 수도권이 상승세를 주도했다.
시장의 구조적 변수로는 이재명 정부의 부동산 세제개편안이 새롭게 부상했다. 이번 개편의 핵심 방향은 주택 수 중심의 과세체계를 주택 가액 기준으로 전환하고, 실거주 여부에 따라 절세 효과를 차별화한다는 데 있다. 단순히 고가 아파트 한 채를 보유하는 전략이 반드시 세 부담 절감으로 이어지지 않게 된 셈이다. 다만 거주와 단순 보유를 명확히 구분하는 행정 처리 과정에서 편법 활용 가능성이 현장에서는 우려로 제기된다. 개편안에 명시된 취학·직장·질병 등 부득이한 사유의 주거 이전 기준을 악용한 위장 전입 등이 현장에서 난무할 수 있다는 지적이다.
대출 환경 역시 시장의 주요 리스크로 꼽힌다. 시중은행의 올해 가계대출 총량 증가율 목표가 1.5% 이내로 설정되면서 대출 한도 축소 시점이 예년보다 앞당겨지는 추세다. 세제개편에 따른 관망세 확산과 대출 문턱 상향이 맞물리면서, 상승세를 이어온 수도권 아파트 시장이 하반기에 어떤 흐름을 보일지 주목된다.