올해 1월부터 7월까지 서울 아파트값 누적 상승률 상위 10개 자치구가 모두 비강남권으로 채워졌다. 강남3구(강남·서초·송파)가 서울 집값 상승을 주도했던 지난해와는 전혀 다른 흐름으로, 중저가 아파트가 밀집한 동북권과 서남권 일대로 매수세가 집중된 결과다.
한국부동산원 집계에 따르면 올해 1~7월 서울 아파트 매매가격은 6.29% 상승했다. 자치구별로는 성북구가 10.31%로 25개 자치구 가운데 유일한 두 자릿수 상승률을 기록하며 선두에 올랐다. 구로구(8.8%), 강서구(8.78%), 서대문구(8.04%), 영등포구(8.02%)가 뒤를 이었고, 관악구(7.98%)·동대문구(7.97%)·노원구(7.62%)·중구(7.6%)·광진구(7.3%) 순으로 상위 10개 자치구가 모두 동북권과 서남권에 집중됐다.
주간 단위 지표에서도 같은 흐름이 확인된다. 7월 넷째 주 기준 강북 14개구 평균 상승률은 0.32%로 강남권(0.18%)을 크게 앞질렀으며, 성북구·노원구·중랑구 등이 매주 서울 상위권 상승률을 기록하고 있다.
지난해와 비교하면 변화가 뚜렷하다. 작년 같은 기간에는 송파구가 11.13% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했고, 강남구(9.44%)·서초구(9.22%) 등 강남3구가 집값 상승의 진원지로 꼽혔다. 하지만 올해 7월 말 기준으로 송파구의 누적 상승률은 5.12%로 낮아졌고, 강남구와 서초구는 각각 2.02%, 3.05%에 그쳤다. 지난해 6.42% 상승했던 용산구도 올해는 3.24%에 머물렀다.
부동산 업계에서는 정부의 대출·세제 규제가 상승 축 이동을 이끈 핵심 변수라고 분석한다. 정부 규제로 강남권 고가 아파트에 대한 자금 조달이 어려워진 반면, 대출 한도 6억 원 안에 맞출 수 있는 중저가 단지를 보유한 비강남권으로 실수요자들의 매수세가 옮겨붙었다는 것이다. 동대문구·성북구 등 신축 아파트가 많은 자치구에서는 심리적 저항선으로 여겨지던 매매가 15억 원을 넘는 거래가 잇따라 체결되고 있다.
전세 시장의 가파른 상승세도 매매가격을 밀어 올리는 요인으로 작용하고 있다. 정부가 잇단 부동산 대책을 통해 실거주 의무를 강화하면서 비강남권 전월세 품귀현상이 심화됐고, 공급 절벽 우려가 맞물리면서 세입자에서 매수자로 전환하는 실수요자가 늘었다. 성북구의 올해 7월 말 기준 전세가 누적 상승률은 10.10%로 매매가와 나란히 전체 자치구 중 가장 높았으며, 구로구·동대문구·노원구·광진구 등 집값 상승 상위권 자치구도 전세 강세를 함께 나타냈다.
한편 서울시에 따르면 지난 5월 말 기준으로 서울 모든 자치구의 아파트값이 2022년 전고점을 이미 넘어선 상태다. 부동산 업계에서는 강북·외곽 지역까지 신고가 거래가 속출하면서 예정된 세제 개편안에 시장 관심이 집중되고 있다고 전했다. 보유 주택 수와 지역에 따라 영향이 다르겠지만, 비강남권도 더 이상 세제 변화의 무풍지대가 아니라는 인식이 확산되는 분위기다.