장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 서울 강남 등 초고가 주택 보유자에게 집중되면서, 실제 거주 여부와 무관하게 오래 갖고만 있어도 세금을 깎아주는 구조가 '똘똘한 한 채' 쏠림과 역진성 논란을 키워왔다. 정부가 이런 문제를 정조준해 양도소득세 제도 손질에 나선다.
현행 소득세법상 1가구 1주택자는 주택을 10년 이상 보유하면 최대 40%, 10년 이상 거주하면 최대 40%씩 양도차익 공제를 받아 최대 80%까지 세금 계산에서 뺄 수 있다. 문제는 실제 거주 여부와 관계없이 보유 기간만 채워도 공제가 적용된다는 점이다. 이 때문에 갭투자나 다주택 매도 과정에서 투기적 유인을 부추긴다는 지적이 여권 안팎에서 꾸준히 제기돼 왔다.
복수의 정부 부처 관계자에 따르면 재정경제부는 다음 달 초 보유기간 공제를 전면 폐지하고 거주기간 공제만 남기는 내용의 세제 개편안을 발표할 예정이다. 국회에서도 이미 관련 움직임이 나타났다. 지난 4월 범여권 의원 13명은 최혁진 의원 대표 발의로 보유기간 공제를 폐지하는 대신 거주기간 공제율을 최대 80%까지 확대하는 소득세법 개정안을 공동 발의했으며, 실거주 2년 차부터 공제율을 단계적으로 높이는 방식이 유력하게 검토되고 있다. 다만 일부 매체는 거주기간 공제율 상한이 현행 40%에서 60% 수준으로 조정될 가능성도 함께 거론하고 있어, 최종 수치는 유동적이다.
다만 초고가 주택 보유자가 많게는 200억원대 공제 혜택을 받는다는 '부자 감세' 비판을 의식해, 정부는 거주기간 공제에 별도 한도를 두기로 했다. 한도는 10억원대 안팎에서 결정될 전망이다. 장특공제 혜택의 상당 부분이 서울 고가주택에 쏠려 있다는 지적이 계속돼 온 만큼, 한도 신설이 역진성 논란을 완화할 핵심 장치로 꼽힌다.
이번 개편은 이재명 대통령이 실제 거주하지 않으면서 보유만 한 주택에 세제 혜택을 주는 구조를 여러 차례 문제 삼은 데서 비롯됐다는 분석이 나온다. 정부는 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자를 겨냥해 공제를 축소하되, 거주·보유 요건을 이미 채운 실수요자의 부담은 늘리지 않는 방향으로 제도를 설계하고 있다.
다만 장특공제가 애초 물가 상승분을 감안해 도입된 제도라는 점에서 공제 축소를 둘러싼 논란은 이어질 전망이다. 공제가 줄면 집주인들이 매도를 미루는 '매물 잠김' 현상이 심해지고 조세 저항으로 번질 수 있다는 우려도 나온다. 이 때문에 현금흐름이 필요한 고령 은퇴자 등에게는 별도의 매각 인센티브를 부여하는 방안도 함께 검토되고 있다.
정부는 올해 안에 소득세법을 개정한 뒤 1년 이상 유예 기간을 두고, 이르면 2028년부터 새 제도를 시행한다는 방침이다. 급격한 세 부담 변화를 막기 위해 빨리 매도할수록 유리하도록 단계적으로 제도를 적용하는 방안도 함께 논의되는 것으로 알려졌다.
세제 개편안에는 종합부동산세 개편 방안도 함께 담길 예정이다. 1가구 1주택 단독 명의자 기준 12억원인 종부세 기본공제액을 상향해 과세 대상 1주택자 수를 줄이는 한편, 초고가 주택 보유자의 부담은 현행 60%인 공정시장가액비율을 높이는 방식으로 늘릴 계획이다.