재건축 초과이익환수제(재초환)가 오랜 유예 기간을 끝내고 본격적인 현실로 다가왔다. 헌법재판소가 합헌 결정을 내린 이후 실제 부담금 고지가 이어지면서, 재건축 단지를 매매하려는 수요자들은 기존에 없던 새로운 법적 쟁점을 마주하게 됐다.
재초환은 재건축으로 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 넘을 경우, 초과분의 10%에서 최대 50%까지 부담금으로 국가에 납부하도록 하는 제도다. 2006년 도입 이후 수차례 유예를 거쳤으나 헌법재판소가 합헌으로 결정하면서 부과 근거가 확정됐다. 초과이익 산정 방식은 준공 시점 주택가액에서 조합 설립 시점 주택가액과 정상 가격 상승분, 개발비용을 뺀 차액을 기준으로 한다. 다만 기초가격은 시세의 70% 수준인 공시가격을, 기말가격은 시세를 90% 이상 웃도는 감정평가액을 적용하는 탓에 실제 이익보다 20% 가량 과대 계상될 수 있다는 지적이 제기된다.
부과 대상 기준은 2018년 1월 2일이다. 해당 일 이전에 관리처분인가를 신청한 단지는 부담금이 면제되고, 이후 신청한 단지에 제도가 적용된다. 현재 전국적으로 부담금 부과 예정 단지는 68곳이며, 조합원 1인당 평균 부담금은 약 1억 5000만원 수준이다. 이 중 서울 소재 단지가 37곳으로 절반 이상을 차지하고, 37곳 가운데 19곳은 강남이 아닌 강북 지역 단지다.
부과 규모의 최고치를 기록한 곳은 서초구 반포주공3주구를 재건축한 반포래미안트리니원이다. 이 단지는 총 5621억원의 재건축 부담금을 부과받았으며, 조합원 1인당 평균 7억~8억원에 달하는 것으로 집계됐다. 인접한 반포1·2·4주구 재건축 단지가 2017년 관리처분인가를 신청해 부담금 전액을 면제받은 것과 극명하게 대비된다. 두 단지는 실제 주거 가치 면에서 큰 차이가 없음에도 불구하고, 재초환 적용 여부에 따라 매매가격이 10억원 이상 벌어지는 것으로 파악된다. 실제로 지난달 거래된 트리니원 입주권은 전용 84.96㎡가 50억원대, 전용 112.08㎡가 69억원대에 이를 정도로 고가 거래가 이어지고 있다.
이처럼 재초환이 현실화되면서 재건축 매물을 거래할 때 계약서 작성에 한층 더 세심한 주의가 필요해졌다. 핵심 쟁점은 재건축 부담금의 부담 주체를 누구로 할 것인가이다. 납부 의무는 최종 보유자에게 귀속되는 구조이기 때문에, 계약서에 이를 명확히 규정하지 않으면 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있다. 부담 주체 설정에 따라 매매가격이 달라지고, 이는 양도소득세 등 세금 산정에도 영향을 미친다. 일정 금액까지는 매수인이 부담하고 초과분은 매도인이 책임진다는 방식으로 분담 약정을 구성하는 것도 가능하다.
또한 재건축 부담금과 조합원 추가분담금은 별개의 비용이라는 점을 명확히 인식해야 한다. 두 개념을 혼동해 계약서를 작성할 경우, 이후 금전 분쟁의 단초가 될 수 있다. 재초환 관련 조항이 계약서에 누락되거나 모호하게 기재되는 사례가 늘고 있어, 전문가의 사전 검토를 받는 것이 바람직하다는 조언이 나온다.