서울 아파트 시장에서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭 투자' 의심 거래가 토지거래허가구역(토허구역) 전면 확대 이전 1년 동안 50% 이상 폭증한 것으로 확인됐다. 특히 30대가 이 흐름을 주도했으며, 갭투자가 성동·강동·마포 등 한강변 중심 자치구로 집중되는 양상이 뚜렷했다.
국회 재정경제기획위원회 소속 문진석 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면, 서울 전역이 10·15 부동산 대책으로 토허구역에 편입되기 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월) 동안 갭 투자가 의심되는 서울 아파트 거래는 총 6,680건으로 집계됐다. 직전 같은 기간(4,320건)보다 54.6%, 약 2,360건이 늘어난 규모다. 갭 투자 의심 거래란 주택 취득 시 임대보증금과 금융기관 대출액이 모두 포함돼 있으면서 입주 계획을 '임대'로 신고한 거래를 말한다.
연령대별로 살펴보면 30대의 쏠림 현상이 가장 두드러졌다. 30대 갭 투자 의심 거래는 3,095건으로 전체의 46.3%에 달했다. 40대(2,366건), 50대(833건), 60대 이상(224건), 20대(162건)가 뒤를 이었다. 증가 속도 역시 30대가 가장 가팔랐다. 1년 사이 1,272건이 늘어 69.8%의 증가율을 기록했다. 대출 규제가 강화된 상황에서 서울 집값 상승세가 지속되자, 자금 여력이 상대적으로 부족한 30대가 전세가율이 높고 진입 장벽이 낮은 지역을 중심으로 선제 매수에 나선 결과라는 분석이 나온다. 실거주 의무가 따르는 강남권 대신 전세를 끼고 자산을 먼저 확보해 두려는 불안 심리가 작용했다는 것이다.
자치구별로는 성동구가 728건으로 최다를 기록했고, 강동구(656건), 마포구(630건)가 뒤를 이었다. 성동구는 전년 대비 362건(98.9%) 증가해 자치구 중 가장 큰 폭으로 늘었다. 동작구(142.8%), 마포구(121.1%), 강동구(101.2%) 등도 의심 거래가 두 배 넘게 불어났다. 전체 25개 자치구 중 11곳에서 갭 투자 의심 거래가 90% 이상 증가했다. 반면 강남·서초·송파 등 강남 3구와 일부 자치구는 거래가 오히려 줄었다.
토허구역 지정 이후 집값이 상승한 올해에도 30대의 서울 아파트 매수세는 꺾이지 않고 있다. 한국부동산원의 연령대별 매수자 통계에 따르면 30대 매수 비율은 올해 1월 32.6%에서 2월 40.0%, 3월 43.4%, 4월 45.8%로 꾸준히 올랐고, 이후에도 40% 안팎을 유지하며 전 연령대 중 가장 높은 수준을 이어가고 있다. 문진석 의원은 "전세를 낀 갭 투자가 특정 자치구와 청년층으로 옮겨가고 있는 만큼 정부가 실거래 모니터링을 강화하고 대응 방안을 마련해야 한다"고 촉구했다.