서울 주택 전세시장이 2021~2022년 임대차 대란 수준으로 치닫고 있다는 경고가 현실로 굳어지고 있다. 올해 1월부터 7월까지 서울 주택 전세가격 누적 상승률이 5.04%를 기록하며, 같은 기간 기준으로 2011년(6.11%) 이후 15년 만에 최고치를 경신했다. 2020년(1.26%)과 2021년(2.63%)을 이미 넘어선 수치다.
한국부동산원 월간통계에 따르면 지난 7월 기준으로 서울에서 주택 전세가격지수가 과거 전고점을 웃돈 자치구는 총 9곳으로 집계됐다. 아파트와 빌라, 단독주택을 모두 포함한 지수 기준으로 서울 25개 자치구의 36%에 해당한다. 주목할 점은 전고점 돌파 지역이 6월까지만 해도 확인되지 않다가 7월 들어 급격히 늘었다는 것이다.
지역별로 보면 강북권에서 종로구, 용산구, 성동구, 광진구, 동대문구, 마포구 등 6개 구가 전고점을 넘어섰다. 강남권에서는 영등포구, 송파구, 강동구 3곳이 뒤를 이었다. 앞서 5월 기준에서는 용산·성동·광진·송파구 4곳만 최고치를 경신했던 것과 비교하면 두 달 새 전선이 빠르게 확대됐다.
전세가격 상승 속도가 매매가격을 앞지르는 현상도 뚜렷해지고 있다. 성동구의 올해 1~7월 주택 매매가격 상승률은 6.64%인 반면, 전세가격 상승률은 7.48%로 더 가팔랐다. 송파구 역시 매매가격이 5.94% 오르는 동안 전세는 6.62% 뛰었고, 강동구도 전세 상승률(5.60%)이 매매 오름폭(5.56%)을 넘어섰다. 전세가격 상승이 매매가격을 견인하는 구조가 이미 시작됐다는 분석이 나온다.
수도권으로 불안이 번지는 양상도 감지된다. 경기 성남 수정구·중원구, 하남시 등도 7월 기준 주택 전세가격지수가 전고점을 돌파했다. 이보다 앞선 5월 시점에도 수원 팔달구, 성남 하남 등이 최고치의 99% 수준까지 육박한 상태였다. 서울발 전세 불안이 인접 위성도시로 확산하고 있는 것이다.
7월 기준 서울 아파트 전세수급지수는 전고점에 근접하고 있으며, 아파트·빌라 등을 포괄한 주택 전세수급지수는 이미 최고점을 경신했다. 수요 대비 공급 부족이 지표 수준에서도 확인되고 있는 셈이다.
전문가들은 전세 공급난이 단기에 해소되기 어렵다는 입장이다. 연세대 고준석 교수는 아파트뿐 아니라 비아파트를 포함한 주택 공급이 실제 시장에 효과로 나타나려면 최소 1년 이상이 소요된다고 지적했다. 그는 정부 정책이 전·월세 물량 감소로 이어지는 구조적 문제를 짚으며 임대차 시장 불안이 당분간 지속될 것으로 내다봤다.
현재 서울 주택 매매가격지수는 일부 외곽 지역을 제외하고 대부분 전고점을 넘어선 상태다. 여기에 전세가격지수까지 7월을 기점으로 전고점 돌파 지역이 빠르게 늘어나면서, 임대차 시장 전반의 경계감이 높아지고 있다.