착공과 준공이 엇갈리는 서울 주택시장의 이중 구조가 뚜렷해지고 있다. 올해 1~7월 서울 아파트 준공 물량은 1만7603가구로 전년 동기(3만4339가구) 대비 48.7% 급감한 반면, 같은 기간 착공은 44.4% 증가했다. 통계상 수치만 보면 공급 기대와 공급 부족이 동시에 존재하는 역설적 상황이다.
31일 국토교통부가 발표한 '2026년 7월 주택통계'에 따르면, 올해 1~7월 서울 주택 준공은 전체 기준 2만916가구로 지난해 같은 기간(3만6904가구)보다 43.3% 줄었다. 전국 기준으로는 13만5513가구가 준공돼 전년 동기(23만1172가구)에 비해 41.4% 감소했다. 이 가운데 아파트는 11만9682가구로 44.2%, 비아파트는 1만5831가구로 5.9% 각각 감소했다.
이 같은 준공 감소세는 상반기부터 이어져 온 추세다. 상반기 전국 아파트 준공은 9만276호로 전년 동기보다 52.8% 줄었으며, 서울도 비슷한 흐름을 보여 왔다. 준공 물량 급감은 당장 입주 가능한 신규 주택이 그만큼 시장에 공급되지 않는다는 의미로, 전세·매매 시장 모두에 압박 요인이 된다.
반면 착공 지표는 개선세가 뚜렷하다. 1~7월 전국 주택 착공은 13만8383가구로 전년 동기(12만4547가구)보다 11.1% 늘었다. 수도권은 7만7894가구로 2.0%, 지방은 6만489가구로 25.5% 각각 증가했다. 서울의 경우 아파트 착공이 1만4995가구로 36.1% 늘었으며, 7월 한 달에만 서울 아파트 착공이 5574가구로 전년 동월(278가구) 대비 약 20배 수준으로 폭증했다. 7월 서울 전체 주택 착공도 6386가구로 지난해 7월(642가구)보다 894.7% 증가했다.
인허가도 회복 흐름을 보이고 있다. 1~7월 서울 주택 인허가는 2만8634가구로 전년 동기보다 6.1% 늘었고, 7월 한 달 서울 인허가는 7979가구로 전년 동월 대비 95.1% 증가했다. 비아파트의 경우 7월 인허가(2644가구)·착공(2331가구)·준공(2372가구)이 모두 전년 동월 대비 감소하며 대조를 이뤘다.
문제는 착공 증가가 실제 입주로 이어지기까지의 시차다. 통상 착공 이후 준공까지는 2~3년이 걸린다. 이에 따라 올해 착공 물량 증가가 서울 주택 시장의 실질적 공급 확대로 나타나는 시점은 이르면 2028~2029년이 될 전망이다. 단기적으로는 신축 희소성에 따른 가격·임대차 시장 압박이 지속될 수 있다는 분석이 나온다.
미분양 현황도 주목된다. 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8217호로 전월(6만7464호)보다 1.1% 늘었다. 다만 이른바 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 2만9152호로 전월(2만9786호)보다 2.1% 감소해 다소 완화됐다. 주택 매매거래량은 7월 전국 기준 6만3185건으로 전년 동월(6만4235건) 대비 8.2% 줄었으며, 서울 아파트 매매거래는 6564건으로 전월(7742건)보다 15.2% 감소했다.