지난해 2월부터 1년 7개월 넘게 이어진 서울 아파트값 상승 흐름이 추석 연휴 이후에도 꺾이지 않을 것이란 전망이 부동산 전문가들 사이에서 만장일치로 제기됐다. 주목할 점은 최근 오름세의 배경으로 흔히 지목되는 '저금리'가 아니라, 오히려 금리 상승 자체가 공급을 위축시키는 악순환 고리로 작용하고 있다는 진단이 나왔다는 것이다.
한국경제TV가 부동산 전문가 10인을 대상으로 실시한 긴급 설문조사에서 응답자 전원은 금리 상승이 재건축·재개발 사업비 증가와 분양가 상승으로 이어져 결국 공급 물량을 줄이는 효과를 낼 것이라고 내다봤다. 기존 매매시장에 미치는 냉각 효과는 제한적인 반면, 정비사업 추진이 가로막히면서 중장기 공급 기반이 흔들릴 수 있다는 우려다. 이달 전국 아파트 입주 물량이 1만4174가구로 올해 들어 가장 적은 수준을 기록한 것도 이런 우려를 뒷받침한다.
실제로 국토교통부가 제시한 올해 서울 아파트 착공 목표는 6만8000가구지만, 1월부터 7월까지의 착공 실적은 1만9507가구에 그쳤다. 목표의 30%에도 미치지 못하는 수치다. 착공 물량은 2~3년 뒤 입주 물량으로 직결되는 만큼, 공급 부족 우려는 단기가 아닌 중장기 문제로 번질 가능성이 크다는 분석이 나온다.
이번 설문에서 전문가들은 이재명 대통령이 최근 기자회견에서 "너무 오랫동안 부동산이 재산 증식수단이 되어왔다"며 부동산 규제 기조 유지를 시사한 데 대해, 정책 방향이 크게 달라지기는 어려울 것으로 평가했다. 다주택자 규제와 중장기 공급 확대라는 두 축은 유지되되, 전·월세 시장 안정 대책이나 금융 지원 등에서는 유연한 정책 조정이 필요하다는 의견이 많았다.
집값 전망과 관련해서는 가격 부담과 금리 상승에 따른 거래량 감소, 상승 폭 둔화는 불가피하지만, 공급 부족과 전세시장 불안이 하방을 받쳐 상승 기조가 이어질 것이라는 데 의견이 모였다. 한국부동산원에 따르면 9월 14일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.16% 올랐다. 6개월 뒤 금리가 지금보다 높아질 것이라는 전망도 강해지고 있다. 한국은행이 발표한 9월 소비자동향조사에서 금리수준전망지수는 128로 2023년 10월 이후 2년 11개월 만에 가장 높은 수준을 기록했다.
지역별 온도 차에 대해서는 강남 집값이 숨고르기에 들어간 사이 외곽 및 중저가 지역이 상승세를 이끄는 '평탄화' 현상이 당분간 이어질 것이라는 전망이 우세했다. 다만 응답자의 절반을 넘는 6명은 세제 개편 효과가 희석되는 시점이 오면 강남 집값도 다시 상승 흐름으로 복귀할 것으로 봤다. 특정 지역의 가격을 억누르면 상승 압력이 인접 지역으로 번질 수 있다는 점에서, 특정 지역 규제만으로는 한계가 있고 실질적인 공급 정책이 병행돼야 한다는 지적도 제기됐다.
전문가들이 가장 강하게 우려한 부분은 전세시장이었다. 실거주 규제와 정비사업 이주 수요 증가로 전세 매물이 구조적으로 줄고 있으며, 이는 임차인의 매매 전환 수요를 자극하거나 인접 지역으로의 풍선효과를 일으키는 부작용으로 이어질 수 있다고 진단했다. 다주택자가 민간 임대시장에서 공급 역할을 담당해온 만큼, 임대차 관련 규제를 탄력적으로 조정해 전·월세 시장 붕괴를 막아야 한다는 목소리도 나왔다.