전월세 시장 불안이 서울 매매시장을 떠받치는 핵심 변수로 부상하고 있다. 매일경제의 보도에 따르면, 건설·시행·금융·대학·협회 등 각 분야 부동산 전문가 50명을 대상으로 실시한 '추석 이후 부동산 시장 전망' 긴급 설문조사에서 응답자 전원이 내년 서울 아파트 전세와 월세가 동시에 오를 것이라고 답했다. 전문가들이 임대차 시장 상승을 만장일치로 예측한 것은 이례적인 일이다.
전셋값 전망은 특히 가파르다. 5% 이상 상승을 예측한 응답자가 44%(22명)에 달했고, 3~4.9% 상승을 내다본 응답자도 52%(26명)로 집계됐다. 전체의 96%가 3% 이상 오를 것으로 전망한 셈이다. 월세 역시 5% 이상 상승 예상이 48%(24명), 3~4.9% 상승이 40%(20명)로, 88%가 3% 이상 올라갈 것으로 봤다. 임대차 시장이 전방위적인 상승 압박을 받고 있다는 진단이 지배적인 것이다.
이러한 전월세 불안은 매매시장 수요를 자극하는 방향으로 작용하고 있다. 추석 이후 집값에 영향을 미칠 핵심 요인으로 전문가들은 '기준금리·주택담보대출 금리 변동'(52%)을 1순위로 꼽았고, 그 다음으로 '전세시장 불안에 따른 매매 수요 증가'(48%)를 들었다. 전세를 피해 매매로 전환하려는 수요가 집값 상승의 또 다른 동력이 되고 있다는 분석이다.
매매시장 전망 역시 낙관론이 압도적이다. 이번 설문에서 응답자의 92%(46명)가 내년 상반기까지 서울 아파트값이 상승할 것으로 예상했다. 서울을 제외한 수도권 아파트값 상승을 예측한 비율도 86%(43명)에 달해, 수도권 전역에 걸친 상승 기대가 강한 것으로 나타났다.
이 같은 전망은 실제 시장 흐름과도 맞닿아 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 14일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.16% 오르며 지난해 2월 첫째 주부터 84주째 상승세를 이어갔다. 이번 주까지 오름세가 지속되면 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월까지 기록된 역대 최장 상승 기록(85주)과 동률을 이루게 된다. 83주간 누적 기준으로는 서울 아파트값이 17% 이상 오른 것으로 집계됐으며, 전세 역시 같은 기간 11% 넘게 뛰었다.
다만 상승의 지형은 빠르게 바뀌고 있다. 고가 주택에 대한 양도소득세·종합부동산세 부담을 강화하는 내용의 8·3 세제개편안 발표 이후 강남 3구는 하락세로 돌아섰다. 지난주 강남구는 전주 대비 0.36% 떨어졌고, 서초구와 송파구도 각각 0.26%, 0.12% 내렸다. 반면 중랑구(0.51%), 도봉구(0.47%), 서대문구(0.47%) 등 외곽 지역은 큰 폭으로 오르며 서울 전체 상승세를 뒷받침했다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 강북 14개구 아파트 매매 중위가격은 10억167만원으로 사상 처음 10억 원을 돌파했다.
정부는 8·3 세제개편안에 이어 8·13 공급대책까지 잇달아 내놓았지만, 전문가들 사이에서는 정책 효과에 대한 회의적 시각이 우세하다. 한국건설산업연구원도 내년 전국 주택 전세가격이 4.0% 상승하고 수도권 매매가격은 2.0% 오를 것으로 전망한 바 있어, 이번 설문 결과와 방향이 일치한다. 공급 부족, 금리 변동, 전세 불안이라는 세 가지 변수가 맞물리는 한 서울 부동산 시장의 열기는 당분간 가라앉기 어려울 것이라는 전망이 지배적이다.