경기 화성시 동탄구가 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되고 토지거래허가구역으로 묶인 지 두 달이 지났다. 대출·청약·전매 규제가 한꺼번에 강화되면서 동탄 내부 거래는 눈에 띄게 줄었지만, 이 수요가 소멸된 것은 아니었다. 인접 비규제지역으로 번진 풍선효과와 서울 상급지를 향한 이른바 '역풍선효과'가 동시에 포착됐다.
대법원 등기정보광장의 소유권이전등기 신청 매수인 현황을 분석하면, 동탄구 거주자의 동탄구 내 부동산 매수인 수는 규제 전인 2~6월 월평균 1101명에서 7월 719명, 8월 781명으로 각각 34.7%, 29.1% 감소했다. 수도권 전체 매수에서 동탄이 차지하는 비중도 같은 기간 72.1%에서 7월 60.2%, 8월 62.5%로 낮아졌다.
이렇게 빠져나간 수요가 가장 먼저 향한 곳은 바로 옆 동네였다. 동탄구 거주자의 오산시·병점구 매수는 규제 전 월평균 65명에서 7월 133명으로 103.4% 급증했다. 수도권 매수 중 두 지역의 비중도 4.3%에서 11.1%로 3배 가까이 뛰었다. 8월에는 75명·비중 6.0%로 소폭 낮아졌지만 규제 전보다는 여전히 높은 수준을 유지했다. 부동산 빅데이터 플랫폼에 따르면 8월 초 기준 병점구의 아파트 매매 매물은 한 달 새 14.5% 감소했고, 오산시도 9.3% 줄어 매물 잠김 현상이 뚜렷하게 나타났다.
경기 타 지역으로의 분산도 확인됐다. 동탄 제외 경기 전체 매수는 월평균 330명에서 7월 392명, 8월 348명으로 늘었다. 용인 수지구로 향한 매수인은 월평균 37.8명에서 7월 44명으로, 수원 영통구는 30.4명에서 7월 35명·8월 32명으로 각각 증가했다. 수도권 매수 중 이들 지역의 비중도 소폭 상승해 규제 이전보다 높은 수준을 유지했다.
주목할 만한 흐름은 서울 방향이다. 동탄구 거주자의 서울 부동산 매수인은 2~6월 월평균 87명에서 7월 200명으로 두 배 이상 치솟았다. 8월에는 115명으로 줄었지만, 수도권 전체 매수 대비 비중은 5.7%에서 9.2%로 규제 이전보다 높게 유지됐다. 특히 강남3구 매수 비중은 1.66%에서 7월 1.90%, 8월 2.16%로 꾸준히 확대됐다. 절대 인원 자체보다 비중의 지속적 상승이 눈에 띄는 대목이다.
이처럼 동탄 규제는 지역 내 과열을 억제하는 효과를 냈지만, 동시에 수요를 인근과 서울로 분산시키는 부작용도 낳았다. 규제가 없는 이웃 지역에서는 집주인들이 호가를 빠르게 올리며 선제적 매수 심리를 자극했고, 일부 단지에서는 단기간에 수억 원 단위의 호가 상승이 나타나기도 했다.
부동산 업계에서는 이번 현상을 두 가지 흐름이 겹친 결과로 분석한다. 규제지역 인근에서 나타나는 일반적인 풍선효과와, 규제를 적용받는 상급지인 서울로 이동하는 역풍선효과가 동시에 작동했다는 것이다. 동탄이 막히자 일부 실수요는 '지금이라도 더 좋은 지역을 잡자'는 심리로 서울, 특히 강남권으로 발걸음을 돌렸다는 분석이다. 규제의 역설이 수치로 드러난 셈이다.