이재명 정부 출범 이후 대출·세제 전반에 걸친 다주택자 압박이 본격화하면서 전국 다주택자 비율이 약 8년 만에 가장 낮은 수준으로 내려앉았다. 양도소득세 중과 한시 완화가 예정된 가운데, 실질적인 매물 출회 규모는 향후 주택가격 상승 기대에 따라 크게 달라질 것이라는 분석이 나온다.
법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전국 집합건물 다소유지수는 15.981을 기록했다. 집합건물 다소유지수는 아파트·오피스텔·연립주택 등을 포함한 집합건물 전체 소유자 가운데 2채 이상을 보유한 사람의 비율을 나타내는 지표다. 지난달 수치는 2018년 10월(15.956) 이후 7년 11개월 만에 가장 낮은 것으로, 현재 전체 집합건물 소유자의 약 16%가 두 채 이상의 주택을 보유하고 있다는 의미다.
다소유지수는 2022년 5월 윤석열 정부 출범과 함께 다주택자 양도세 중과 유예가 시행되면서 2024년 7월 16.529까지 치솟았다. 이후 계엄 사태와 탄핵 정국을 거치며 소폭 내림세로 전환됐고, 이재명 정부가 출범한 지난해 6월부터 본격적인 하락 국면에 진입했다. 지난해 6월 16.475를 기록한 이후 지난달까지 15개월 연속 하락세가 이어지고 있다. 특히 올해 들어 감소 폭이 두드러졌는데, 대통령이 양도세 중과 유예 종료를 언급한 직후인 1월 16.345에서 지난달 15.981로 8개월 새 약 2.3% 떨어졌다.
주택 수별로 봐도 감소세가 뚜렷하다. 지난달 집합건물 2채 소유지수는 11.057로 2022년 9월(11.055) 이후 가장 낮았고, 3채 이상 소유지수는 2.509로 2018년 12월(2.499) 이후 최저치를 기록했다. 반면 같은 기간 집합건물 소유지수는 사상 최고 수준을 유지하고 있다. 다주택자들이 내놓은 매물을 기존 1주택자 갈아타기 수요자는 물론 무주택 실수요자들이 상당 부분 흡수한 결과다.
다소유지수가 추가 하락할 수 있다는 관측도 나온다. 정부의 세제개편안에 따라 내년부터 2년간 다주택자 양도세 중과세율이 한시적으로 낮아지기 때문이다. 현재 조정대상지역 내 주택을 양도하는 2주택자에게는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자에게는 30%포인트가 가산된다. 지방소득세까지 합산하면 3주택 이상자의 실효세율은 최고 82.5%에 달한다. 정부는 이를 내년에는 5~10%포인트, 2028년에는 10~20%포인트 수준으로 단계적으로 낮출 계획이다. 일시적으로 세 부담을 줄여줌으로써 다주택자의 주택 처분을 유도하겠다는 취지다.
다만 실제 시장에 풀리는 매물 규모는 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있다. 한국은행이 최근 발표한 '금융안정 상황' 보고서에 따르면, 향후 5년간 아파트 가격이 연평균 1.1% 상승할 것으로 예상되는 경우 내년에 주택을 매도할 유인이 있는 다주택 가구 비중은 30.4%로 추정됐다. 그러나 기대 상승률이 최근 서울 아파트 가격 상승률인 8.2% 수준으로 높아지면 매도 유인이 있는 다주택 가구 비중은 8.9%로 급감하는 것으로 나타났다. 한은은 양도세 중과 한시 완화의 효과가 향후 주택가격 상승 기대에 크게 좌우될 것이라고 분석했다. 세제 인센티브만으로는 집값 상승 기대가 높은 시장 분위기를 상쇄하기 어렵다는 의미다.