대출 규제 강화 이후 중저가 아파트로 수요가 집중되면서 서울 외곽 자치구의 아파트 매매가격이 가파르게 오르고 있다. 관악구는 올해 들어 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했으며, 전셋값도 매물 감소와 맞물려 외곽 지역 중심으로 오름세를 이어가고 있다.
KB부동산시세에 따르면 지난달 기준 관악구 아파트 매매가격은 지난해 12월 대비 8.1% 상승했다. 서울 자치구 중 가장 높은 수치다. 관악구에 이어 동대문(7.41%), 강서(7.39%), 서대문(7.19%), 성북(6.96%) 순으로 상승률이 높았다.
이 같은 흐름은 지난해 10·15 부동산 대책 이후 본격화됐다. 해당 대책에 따라 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능한 반면, 15억~25억 원 구간은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 한도가 낮아졌다. 고가 주택의 자금 조달이 어려워진 탓에 대출을 활용하기 수월한 중저가·소형 아파트로 매수 수요가 몰린 것이다.
실제로 상승률 상위 자치구의 평균 실거래가는 15억 원 이하 수준이다. 서울시부동산정보광장에 따르면 관악구의 4월 기준 평균 아파트 매매가격은 8억 7966만 원으로, 지난해 9월 이후 8개월 연속 8억 원대를 유지하고 있다. 동대문구도 9억 원대에 형성돼 있다. 반면 강남과 송파 등 고가 지역은 20억 원대다.
개별 단지에서도 상승 흐름이 뚜렷하다. 관악파크푸르지오 전용 84㎡는 올해 초 9억 8000만 원에 계약이 이뤄졌고, 지난 3월에는 11억 3000만 원에 최고가를 경신했다.
우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 "서울 중하위 지역의 가격 강세 현상은 인접한 경기권역으로 확산할 가능성이 있다"면서도 "하반기 세제 개편과 물가 상승에 따른 금리 재인상 우려 등 변수에 따라 보합 흐름을 보일 수도 있다"고 내다봤다.
전셋값 역시 서울 외곽 지역의 오름세가 두드러진다. 강북구가 5.53%로 전셋값 상승률 1위를 차지했다. 강북구 두산위브트레지움 전용 114㎡는 지난달 8억 5000만 원에 신규 전세 계약이 체결됐는데, 지난해 6억 원대 실거래가와 비교하면 약 2억 원이 오른 셈이다. 성북(4.72%), 동대문(3.81%), 관악(3.52%), 강동(3.17%)도 높은 전셋값 상승률을 나타냈다.
전세 매물은 빠르게 줄고 있다. 서울 전역의 토지거래허가구역 지정과 대출 규제 여파가 겹친 결과다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 현재 서울 전세 매물은 1만 5626개로, 지난해 말(2만 3263개)에 비해 32.8% 급감했다. 전세 물건 감소와 월세 전환 흐름이 맞물리면서 수급 불균형이 심화되고 있다는 분석도 나온다.
신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원 양지영 위원은 "일부 수요자들은 전세 매물이 부족해지자 대출을 활용한 매수를 검토하고 있다"며 "6억 원 대출이 가능한 중저가 지역으로 매수 수요가 이동할 가능성이 있다"고 말했다.