한때 서울에서 집값이 낮다고 여겨지던 성북·노원·동대문 등 중하위권 지역의 신축 아파트 국민평형(전용 84㎡) 분양권·입주권 가격이 18억원 선을 잇달아 돌파하거나 근접하고 있다. 공급 부족과 기존 시세 강세, 신축 희소성이 맞물리면서 이들 지역 신축 아파트의 가격 기준선이 빠르게 높아지는 모습이다.
가격 상승은 수치로도 뚜렷하게 확인된다. 한국부동산원에 따르면 올해 6월 둘째 주(6월 8일 기준)까지 성북구의 누적 아파트 매매가격 상승률은 7.02%로, 지난해 같은 기간(0.74%)의 9배를 훌쩍 넘어섰다. 지난해 같은 기간 0.08% 하락했던 노원구는 올해 4.96% 오른 것으로 나타났고, 동대문구도 지난해 0.17%에서 올해 5.50%로 상승폭이 크게 커졌다. 이들 지역이 서울 전체 아파트 가격 상승을 견인하는 흐름 속에, 신축 단지에서는 분양가 대비 수억 원에 달하는 프리미엄이 붙는 사례도 속출하고 있다.
노원구 월계동 서울원아이파크는 이 같은 흐름의 상징적 사례로 꼽힌다. 이 단지의 전용 84㎡ 44층 분양권은 지난달 14일 18억1160만원에 거래되며 해당 평형 최초로 18억원 선을 돌파했다. 2024년 분양 당시 국민평형 분양가는 12억6200만원에서 14억1400만원 수준으로, 이미 노원구 역대 최고치를 기록했던 단지다. 입주도 하기 전에 분양가 대비 최소 4억원 이상이 오른 셈이다. 단지 인근에 광운대 역세권 개발 계획과 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 신설 등 호재가 예정돼 있지만, 인프라가 아직 완성되지 않은 시점임을 감안하면 가격 상승 속도가 이례적이라는 평가가 나온다.
동대문구 이문동에서도 신축 단지의 가격 상승세가 두드러진다. 이문아이파크자이 전용 84㎡ 9층 입주권은 지난 4월 18일 18억3500만원에 거래되며 이미 18억원대를 넘어섰고, 같은 단지 32층 호가는 20억5000만원까지 올라와 있다. 동대문구는 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 종료를 앞두고 강남·한강벨트 일대가 주춤한 사이 강북권에서 새롭게 주목받는 지역으로 부상한 상태다. 같은 이문동에 위치한 래미안라그란데도 지난달 8일 전용 84㎡ 14층 입주권이 17억5000만원에 거래되며 18억원대 진입을 눈앞에 뒀다.
18억원에는 못 미치더라도 15억원을 넘는 거래도 곳곳에서 이어지고 있다. 성북구 장위동 장위자이레디언트 4단지의 경우 분양 당시 국민평형 가격이 8억9000만원에서 10억원 초반 수준이었으나, 지난달 27일 11층 입주권이 16억5000만원에 손바뀜됐다. 은평구 대조동 힐스테이트 메디알레도 같은 달 30일 전용 84㎡ 16층 입주권이 15억8915만원에 거래됐다.
신축 아파트가 해당 지역 시세를 선도하는 구조적 특성이 이 같은 흐름을 가속화하고 있다는 분석이 나온다. KB국민은행 부동산 전문가는 "전반적인 공급 부족에 주변 시세 상승, 신축 아파트 품귀 현상이 맞물린 결과"라며 "신축 아파트는 해당 지역의 랜드마크 역할을 하기 때문에 시장을 선도하는 경향이 있어 전반적인 시세에 영향을 준다"고 설명했다. 우리은행 부동산 연구 분야에서는 "중하위권 기존 아파트 가격이 많이 오르면서 비슷한 입지의 신축이 더 높은 가격을 형성할 수 있는 여건이 갖춰졌다"며 "신축은 기본적으로 15억원 이상에서 출발하고, 갈수록 18억원으로 수렴하는 것이 현재 중하위권 신축 시장의 흐름"이라고 진단했다.