대출 규제가 서울 아파트 시장의 지형을 바꾸고 있다. 주택담보대출 한도 6억원이 적용되는 15억원 이하 아파트에 실수요가 몰리면서, 올해 4월 서울 아파트 매매 실거래가격이 1년 전보다 12.86% 오른 것으로 집계됐다. 전세가격 역시 같은 기간 10%를 웃도는 상승률을 기록하며 서울 전 권역에서 오름세가 이어지고 있다.
정부는 지난해 10·15 부동산 대책을 통해 주택담보대출 한도를 가격대별로 차등화했다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 제한했다. 이 같은 규제 구조가 시장에 자리 잡으면서 자금 조달이 상대적으로 유리한 중저가 아파트를 중심으로 거래가 재편되는 흐름이 뚜렷해졌다.
서울시가 한국부동산원의 4월 서울 아파트 실거래가격지수 동향을 분석한 결과, 4월 매매 실거래가격은 전월 대비 0.08% 오르며 하락세에서 상승세로 돌아섰다. 앞서 정부가 올해 2월 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 종료하고 5월부터 재개한다고 발표하자, 3월에는 다주택자 매물이 쏟아지며 가격이 일시 하락했다. 그러나 이들 급매물이 소화되면서 4월 들어 매매가격이 다시 오름세로 전환됐다.
㎡당 평균 매매가격으로 환산하면 가격 상승은 더욱 두드러진다. 3월 1456만3000원이던 서울 아파트 ㎡당 평균 가격은 4월 1639만4000원으로 뛰었다. 전용면적 84㎡ 기준으로 환산하면 평균 거래가격이 12억2329만원에서 13억7710만원으로, 한 달 새 약 1억5400만원 상승했다.
거래 중심지도 뚜렷하게 이동했다. 4월 서울 아파트 매매에서 15억원 이하 거래 비중은 76%였으며, 5월에도 76.4%로 비슷한 수준을 유지했다. 자치구별 거래량은 노원구가 760건으로 가장 많았고, 구로구와 강서구가 뒤를 이었다. 이들 지역은 15억원 이하 거래 비중이 90%를 크게 웃도는 곳들이다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 올해 2월부터 5월 중순까지 서울 아파트 매매 중 15억원 이하 거래 비중은 81.6%에 달했으며, 특히 6억원 이하 초저가 구간의 비중도 같은 기간 20.7%에서 23.6%로 확대됐다.
생활권역별로는 누적 기준(1~4월)으로 동북권이 4.6% 올라 상승 폭이 가장 컸고, 서남권 4.4%, 서북권 3.0% 순이었다. 서울 전체로는 3.2% 상승했다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 쏟아진 동남권만 -1.0%로 하락했다. 서울시는 "대출 제한 등으로 자금 조달 부담이 상대적으로 낮은 중저가 아파트를 중심으로 실수요가 집중되면서 나타난 현상"이라고 설명했다.
매매 시장뿐 아니라 전세 시장도 뜨겁게 달아올랐다. 4월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전년 동월 대비 10.53% 올랐고, 전월 대비로도 1.14% 상승했다. 권역별 전세 실거래가는 도심권(종로·중·용산)이 전월 대비 3.32%로 가장 가파른 오름세를 보였다. 1년 전과 비교하면 도심권(10.22%), 동북권(10.11%), 동남권(11.55%), 서북권(10.05%), 서남권(10.34%) 등 서울 전 권역이 두 자릿수 상승률을 나타냈다.
규모별로는 초소형을 제외한 전 규모에서 전세가격이 올랐다. 대형(135㎡ 초과)이 1.50% 상승해 가장 높았고, 중대형 1.42%, 소형 1.34%, 중소형 1.14% 순이었다. 초소형만 0.75% 하락했다.
임대차 시장에서는 전세와 월세의 비율이 엇비슷하게 유지되는 흐름이 이어지고 있다. 5월 기준 전세 거래 비중은 51.0%, 월세는 49.0%였다. 아파트 임대 거래 2건 중 1건 가량이 월세였다. 전세 갱신계약 비중은 53.6%로 전년 동월보다 높았으며, 계약갱신요구권 사용 비중은 50.2%로 전년 동월(57.5%)보다 낮아졌다. 한편 5월 서울 아파트 매매거래량은 7282건으로 전월 대비 15.2% 줄었고, 전세와 월세를 합한 전월세 거래량도 여름철 계절적 요인 등의 영향으로 감소했다.