올해 공동주택 공시가격이 전국 평균 9%를 웃돌며 가파르게 오른 데다 정부가 다음 달 보유세 강화 방향의 세제 개편안을 내놓을 예정이어서 종합부동산세(종부세) 부담이 큰 폭으로 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 이미 2024년 주택 종부세는 집값 상승을 타고 3년 만에 증가세로 돌아선 것으로 확인됐다.
28일 국가데이터처 국가통계포털에 따르면 2024년 귀속 주택 종부세 결정세액은 1조876억 원으로 전년보다 약 1389억 원, 14.6% 증가했다. 주택 종부세가 늘어난 것은 2021년 이후 3년 만이다. 납세 대상자도 45만5331명으로 전년 대비 11.5% 늘어 2년 만에 증가로 돌아섰다. 이 가운데 서울 지역 종부세가 5698억 원으로 전체의 52.4%를 차지했으며, 증가율은 17.9%로 전국 평균을 웃돌았다.
세금 증가의 직접적 원인은 공시가격 상승이다. 2024년 공동주택(아파트·연립·다세대주택) 공시가격은 전국 평균 1.52%, 서울은 3.25% 올랐다. 종부세 제도 자체의 변화가 거의 없었던 만큼 세액 증가분은 대부분 공시가격 상승에서 비롯된 것으로 풀이된다. 종부세는 공시가격 9억 원(1가구 1주택 12억 원) 초과 주택에 부과된다.
주목할 점은 앞으로의 흐름이다. 2025년 공동주택 공시가격은 전국 3.65%, 서울 7.86%로 상승폭이 더 커졌고, 올해는 전국 9.13%, 서울 18.6%로 급등했다. 이에 따라 올해 6월 1일을 과세 기준일로 오는 12월 고지될 2026년 귀속 종부세는 상승률이 한층 높아질 것으로 예상된다. 공시가격 상승세만 반영해도 종부세 규모가 크게 늘어날 구조인 셈이다.
여기에 정부가 보유세 강화 방향의 세제 개편을 예고하면서 증가 폭이 더 커질 가능성이 거론된다. 정부는 재산세와 종부세 등 주택 보유세 부담을 선진국 수준으로 높이고, 실거주 중심으로 부동산 세제를 개편하겠다는 방침을 밝히고 있다. 종부세 과세표준 산정에 쓰이는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%대로 올리거나 다주택자·초고가 주택 보유자에게 더 높은 세율을 적용하는 방안 등이 검토되고 있다.
이재명 대통령은 취임 1주년 기자회견에서 "여러 채를 가지고 있는 건 상관없다"며 "그에 상응하는 부담은 하게 하자"고 밝혀 실수요가 아닌 주택에 대한 보유세 강화 가능성을 시사했다. 김용범 대통령실 정책실장도 최근 "보유세를 비롯한 부동산 세제 개편에 관해 시뮬레이션을 거듭하고 있다"며 "합리적으로 납득할 수 있는 수준으로 정하겠다"고 말했다.
보유에서 거주 중심으로 세제가 재편되면 다주택자뿐 아니라 실제 거주하지 않는 주택을 보유한 1주택자도 세 부담이 늘어날 수 있다. 2024년 기준 서울 내 개인 소유 주택 가운데 절반가량(45.5%)을 서울이 아닌 타 시도 거주자가 보유하고 있다. 서울 내에서도 주택 소재지와 다른 자치구에 사는 소유자까지 포함하면 이 비율은 51.7%로 높아진다.
정부는 오는 7월 중순 부동산 관계 부처 담당자와 전문가, 일반 국민이 참여하는 대국민 토론회를 열어 의견을 수렴한 뒤 세제 개편안을 최종 확정할 예정이다. 공정시장가액비율 상향은 법 개정 없이 시행령만으로도 올해 안에 적용이 가능한 수단이어서, 실제 개편이 이뤄질 경우 가파른 공시가격 상승과 맞물려 종부세 부담이 상당폭 증가할 것이라는 분석이 나온다.
세제 변화의 배경에는 2021년 이후 달라진 정책 흐름이 깔려 있다. 문재인 정부 시절 다주택 중과 확대 등 강화 일변도로 나아가며 2021년 주택 종부세는 역대 최대인 4조4085억 원까지 치솟았으나, 이후 윤석열 정부가 관련 제도를 완화하면서 2023년에는 9487억 원까지 급감한 바 있다. 이번 이재명 정부의 세제 개편 논의는 사실상 보유세를 다시 강화하는 방향으로의 선회를 의미한다는 점에서 시장의 이목이 집중되고 있다.