부동산 세제 개편 논의가 본격화되면서 시장에서는 기대보다 우려의 목소리가 더 크게 나오고 있다. 지난 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 이재명 대통령 주재로 열린 부동산 정책 국민 대토론회는 비거주 1주택 차등 과세, 초고가 주택 보유세 강화, 양도세 비과세 생애 1회 제한 등 굵직한 의제를 다뤘지만 규제 강화 쪽에 논의가 치우쳐 실수요자 지원이나 거래 활성화 방안은 부족했다는 평가가 이어졌다.
이번 토론회에서 가장 뜨거운 반응을 이끌어 낸 의제는 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 생애 단 한 번으로 제한하자는 제안이었다. 이 대통령은 감면 횟수를 제한하거나 첫 번째에는 혜택을 크게 주되 이후에는 줄이는 방식이 바람직해 보인다며 공감을 표했다. 현행 제도에서는 2년 이상 보유·거주 요건을 충족하면 횟수 제한 없이 양도세 감면을 받을 수 있다.
그러나 전문가들은 이 방안이 시장에 미칠 역효과에 주목했다. 두 번째 이사부터 양도세 납부 부담이 생기면 상당수 실수요자들이 처음부터 가용 자금을 최대한 끌어모아 고가 주택을 사두려는 심리가 강해질 것이라는 분석이다. 강남 등 이른바 선호 지역으로의 쏠림이 더 심화될 수 있고, 자금이 모일 때까지 아예 거래를 보류하는 수요자가 늘어 시장의 유동성이 위축될 수 있다는 우려도 제기됐다. 거주용 주택을 중과하지 않겠다는 정책 취지와도 모순된다는 지적이 나왔다.
비거주 1주택자에 대한 차등 과세 방안을 두고도 엇갈린 평가가 나왔다. 이 대통령은 1주택에 대한 기본 보유 부담을 설정한 뒤 실거주 목적이거나 서민·중산층 주택, 지방 소재 주택의 경우 세 부담을 경감해 주는 방식을 제시했다. 직장·학업·입원 등 불가피한 이유로 일시적으로 비거주 상태에 놓인 1주택자는 확실히 보호하되, 비거주 목적의 보유나 초고가 주택에는 가중 과세를 적용하겠다는 구상이다.
단기적으로는 매물 출회를 유도하는 효과가 있을 수 있지만, 시간이 지날수록 보유자들이 매물을 거둬들이고 호가를 올리는 부작용이 나타날 가능성이 높다는 진단이 많았다. 실거주 요건을 지나치게 강조할 경우 임대차 시장에 나오는 매물이 줄어들 수 있고, 입지 좋은 단일 주택에 대한 선호도를 더욱 높여 양극화 완화라는 정책 목표와 거리가 멀어질 수 있다는 것이다. 보유세를 올리더라도 양도세 부담이 더 큰 상황에서 매물 출회 효과는 제한적일 것이고, 보유세 강화는 거래 유도보다 조세 형평성 차원에서 접근해야 한다는 시각도 나왔다.
초고가 주택에 대한 보유세 중과 방안 역시 시장 전반의 가격 안정 효과는 크지 않을 것이라는 전망이 우세했다. 토론회에서는 시가 10억 원 이상을 초고가 주택으로 규정하고 실효세율 1% 수준의 보유세를 누진 적용해야 한다는 의견이 제시됐다. 그러나 전문가들은 고가 주택 보유자 대부분이 세 부담이 늘어도 계속 보유할 여력이 있는 만큼 세제만으로 가격을 억제하는 데는 한계가 있다고 지적했다. 오히려 고령층을 중심으로 주택 규모를 줄이려는 다운사이징 수요가 늘어 일부 매물이 나올 수는 있지만, 고가 주택의 희소성과 인구 구조 변화 등을 함께 고려하면 가격 억제 효과는 제한적이라는 것이다.
초고가 주택의 기준선에 대해서도 논란이 일었다. 올해 공시가격 기준 15억~30억 원 주택 가구 수는 27만1692가구로 전체의 1.7% 수준인데, 시가 10억 원 기준을 적용하면 중과 대상이 지나치게 넓어져 조세 저항과 시장 충격이 커질 수 있다는 우려가 제기됐다. 투기 억제라는 정책 목표를 분명히 하려면 시가 50억 원, 공시가격 35억 원 안팎 수준에서 초고가 주택 기준을 설정해야 타깃이 명확해진다는 의견도 나왔다.
한편 토론회에서는 종합부동산세를 실거주·비거주 구분 없이 보편적으로 강화해야 한다는 주장도 제기됐다. 현재 1주택자에 한해 종부세를 최대 80%까지 공제해 주는 구조에서 실거주자에게만 혜택을 부여하면 '똘똘한 한 채' 현상을 오히려 막을 수 없다는 지적이다. 이번 토론회 논의가 세제·금융 규제 강화에 집중된 반면 실수요자의 자금 조달 지원이나 거래 활성화 방안은 충분히 다뤄지지 않았다는 평가도 잇따라, 향후 정책 설계 과정에서 균형을 어떻게 맞출지가 과제로 남았다.