지난 5월 서울 아파트 매매 거래량이 전세 거래량을 앞지르며 6년 만에 매매 우위 시장으로 돌아섰다. 국토교통부에 따르면 5월 서울 아파트 매매 거래는 8691건으로 같은 달 전세 거래(8324건)보다 367건 많았다. 매매가 전세 거래량을 웃돈 것은 2020년 6월 이후 처음이다. 1년 전인 지난해 5월만 해도 전세 거래가 1만2576건으로 매매(7577건)를 5000건 가까이 웃돌았던 것과는 정반대 흐름이다.
업계에서는 이번 역전 현상을 전세시장 위축에 따른 비자발적 매수로 해석한다. 조건에 맞는 전셋집을 구하지 못한 무주택 실수요자들이 대출 부담이 상대적으로 적은 외곽·중저가 아파트로 눈을 돌리고 있다는 분석이다. 특히 전셋값 상승률은 가파른데 매매가격 상승은 더뎠던 도봉구, 구로구 등에서는 정책대출이 가능한 6억원 안팎 아파트나 소형 평형을 중심으로 1인가구와 신혼부부의 매수 전환이 꾸준히 나타나고 있다는 진단이 나온다.
전세 거래가 줄어든 배경에는 매물 자체의 감소가 있다. 신규 전세 계약은 1년 새 6316건에서 3720건으로 41.1% 급감했고, 계약갱신청구권을 활용한 갱신 계약도 5415건에서 4409건으로 18.6% 줄었다. 기존 세입자는 갱신권으로 버티는 반면 새로 전셋집을 구해야 하는 수요자들은 매매 시장으로 밀려난 것으로 풀이된다. 보증금 5억원 미만의 저가 전세는 감소폭이 더 커 5481건에서 3191건으로 41.8% 줄었다.
올해 서울 전역에 토지거래허가구역이 확대 지정되면서 매수 시 실거주 의무가 강화되고, 전세자금대출 문턱까지 높아지자 전월세 거래 자체가 줄고 월세 비중이 늘어나는 현상도 겹쳤다. 국토교통부의 5월 주택통계를 보면 서울 아파트 전월세 거래량은 2만101건으로 1년 전보다 25.8% 감소했으며, 올해 1~5월 누적 기준 월세 비중은 51.3%로 지난해 같은 기간(44.0%)보다 7.3%포인트 높아졌다.
매매 전환 흐름은 서울 외곽 중저가 단지에 집중되는 양상이다. 5월 한 달간 신고된 서울 아파트 매매거래 중 노원구가 가장 많았고, 구로구·강서구·송파구·성북구가 뒤를 이었다. 거래 가격대별로는 15억원 이하가 전체의 75.2%를 차지했고, 9억원 이하는 47.4%, 6억원 이하는 23.5%로 나타나 상대적으로 진입 부담이 적은 중저가 아파트로 실수요가 몰리는 모습이 뚜렷했다. 지난해 5월에는 전세보다 매매가 많았던 자치구가 한 곳에 그쳤지만, 올해는 16개 자치구로 늘었다. 다만 강남·서초·송파 등 고가 지역은 여전히 전세 거래가 매매를 웃돌았다.
5월 10일 다주택자 양도소득세 중과가 시행되기 직전까지 매물을 처분하려는 수요가 거래량을 밀어올린 측면도 있다. 여기에 7월로 예고된 정부의 부동산 세제개편과 대출 규제 강화 움직임도 매수 심리를 자극하고 있다. 대출이 막히기 전에 서둘러 집을 사두려는 수요자들이 늘면서 집값 조정 가능성에도 불구하고 매수를 서두르는 분위기가 형성되고 있다.
전세 매물 감소는 가격 상승으로 이어지고 있다. 한국부동산원의 6월 넷째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 전세가격지수는 전주보다 0.35% 올라 2013년 10월 셋째 주 이후 최대 상승폭을 기록했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 집계로도 지난해 5월 2만5000건 수준이던 서울 아파트 전세 물건은 올 상반기 1만5000건대까지 줄었다가, 반포 래미안트리니원·디에이치방배 등 대단지 입주 영향으로 6월 들어서야 2만건대를 회복한 것으로 나타났다. 전세시장 위축이 이어지는 한 실수요자의 매매 전환 흐름도 당분간 계속될 것이라는 전망이 나온다.