정부가 올해 초 내놓은 부동산 세제개편안이 중대한 기로에 섰다. 실거주 여부에 따라 종합부동산세(종부세)와 양도소득세 부담을 차등화하는 이번 개편안은 비거주 1주택자의 세 부담을 대폭 높이는 내용을 담고 있으나, 이에 비판적인 김민석 더불어민주당 대표가 17일 선출되면서 국회 통과 과정에서 상당한 진통이 예상된다.
현행 세법에서 1주택자는 10년 이상 보유 시 최대 40%, 10년 이상 거주 시 추가로 최대 40%의 양도차익 공제를 받을 수 있어 최대 80%까지 감면이 가능하다. 그런데 정부 개편안은 이 가운데 보유 기간 공제를 비거주자에 한해 2029년부터 폐지하고, 실제 거주 기간에 연동한 '장기거주소득공제'로 전환하는 방안을 담고 있다. 종부세의 경우 실거주 1주택자의 기본공제는 기존 12억원에서 14억원으로 완화하는 반면, 비거주자에 대해서는 9억원으로 오히려 축소하는 이중 구조를 채택했다.
김 대표는 전당대회 기간부터 이 같은 개편 방향에 이의를 제기했다. 그는 지난 14일 소셜미디어를 통해 "중산층 1주택 비거주자가 전국적으로 상당수이기 때문에, 이들에 대한 세금 변화가 전월세 시장까지 연쇄 반응을 미치는 부분을 특히 유념해야 한다"고 지적했다. 시가 12억원 이상의 서울 아파트를 보유한 비거주자에게는 보유 공제 폐지가 사실상 증세로 작용하며, 임차인을 강제로 내보내는 부작용을 낳을 수 있다고도 우려했다.
종부세와 관련해서는 비거주자에 대한 공제를 별도로 낮추기보다 실거주자의 기본공제를 14억원으로 높이는 방식만으로도 충분하다는 대안을 제시했다. 공시가격 상승에 따라 비거주자의 세 부담이 자연스럽게 늘어나는 구조이므로, 추가적인 제도 변경 없이도 과세 형평을 어느 정도 달성할 수 있다는 논리다. 아울러 부부 공동명의 여부나 거주 실태와 관계없이 단독명의와 세 부담을 동일하게 취급해야 한다는 입장도 밝혔다.
수도권 지역구를 둔 민주당 의원들 사이에서도 개편안에 대한 우려가 잇따르고 있다. 일부 의원은 종부세 세 부담 상한을 현행 150%로 유지해야 한다고 주장하는 것으로 알려졌다. 이에 따라 향후 국회 심의 과정에서 개편안이 '초고가 주택' 중심의 선별 과세 방향으로 가닥을 잡을 가능성도 제기된다.
재정경제부는 입법예고 기간 중 접수된 의견을 반영해 다음달 3일 안에 최종 개편안을 국회에 제출할 계획이다. 손주 돌봄이나 자녀 교육 등 불가피한 사정으로 실거주가 어려운 경우를 시행령상 예외로 인정해달라는 의견이 지속적으로 제기되고 있어, 이 부분이 보완될 가능성이 있다. 개편안의 기본 골격은 유지하되 세부 적용 방식을 다듬는 방향이 유력하게 검토되는 것으로 알려졌다.
부동산 세제를 연구해온 학계 일각에서는 투자 목적의 비거주 주택과 실거주 주택을 세제상 동일하게 취급하는 것은 타당하지 않다는 원칙론을 유지하면서도, 일부 부작용을 이유로 개편 자체를 원점으로 되돌리기보다는 세 부담을 단계적으로 높이는 절충안을 통해 시장 충격을 최소화하는 방향이 바람직하다는 의견이 나온다. 결국 '실거주 보호·비거주 부담 강화'라는 정부의 원칙을 어느 수준까지 관철할 수 있을지가 국회 논의의 핵심 쟁점이 될 전망이다.