부동산 세제 개편과 고금리 여파로 서울 아파트 임대차 시장의 구조가 빠르게 바뀌고 있다. 전세 가구가 7년 새 3만 가구 넘게 줄어드는 동안 월세 가구는 5만 가구 이상 급증하며, 이제 서울 아파트 세입자 10가구 중 4가구는 월세로 거주하는 시대가 됐다.
17일 국가통계포털(KOSIS) 주거실태조사 마이크로데이터 분석 결과, 2024년 서울 아파트 전체 임차가구 60만1001가구 가운데 월세(보증금 유·무 포함) 가구는 22만9029가구로 전체의 38.1%를 차지했다. 2017년 월세 비중이 30.3%(17만7269가구)였던 것과 비교하면 7년 만에 7.8%포인트 상승한 수치다.
같은 기간 전세 가구는 40만6855가구(69.7%)에서 37만1972가구(61.9%)로 3만4883가구 줄었다. 반면 월세 가구는 5만1760가구 늘었다. 전체 임차가구 증가분이 약 1만7000가구에 그쳤다는 점을 고려하면, 기존 전세 물량 상당수가 월세 형태로 전환된 것으로 풀이된다.
연도별 추이를 보면 월세 비중은 코로나19 확산기인 2020년 28.8%까지 하락했다가, 이듬해인 2021년 38.4%로 10%포인트 가까이 급등했다. 이후 2022년 37.2%, 2023년 35.6%로 다소 안정됐지만, 2024년 다시 38.1%로 반등하며 역대 최고 수준에 근접했다. 국토연구원은 금리 등 시장 여건에 따라 연도별로 등락이 나타날 수 있지만, 장기적으로는 전세가 감소하고 월세가 증가하는 추세가 이어지고 있다고 설명했다.
주택 유형별로는 아파트 외 시장에서 월세화 현상이 더 심각하다. 연립·다세대 주택의 월세 비중은 2017년 37.3%에서 2026년 기준 61.3%로 24.0%포인트 확대됐다. 특히 전용면적 40㎡ 미만 소형 아파트의 경우 월세 비중이 83.4%에 달해, 임대수익을 목적으로 한 투자 수요가 월세화를 부추기고 있다는 분석이 나온다.
향후 월세화 속도는 더욱 빨라질 수 있다는 전망도 제기된다. 최근 발표된 부동산 세제 개편안이 실거주 요건을 강화하는 방향으로 추진되면서 전세 공급이 줄어들 수 있다는 우려에서다. 다주택자와 비거주 1주택자의 세 부담이 커질 경우, 전세 대신 월세를 택하는 집주인이 늘어날 수 있다는 게 시장의 분석이다. 정부는 이에 대응해 수도권 신규 택지 확보 등 23만 가구 이상을 추가 공급하는 주택 신속공급 방안을 발표하고, 청년·신혼부부를 위한 장기 공공지원 민간임대 모델 도입도 추진하고 있다.