통화량과 전세 시장 불안이 지속되는 가운데, 올해 말 시한이 도래하는 서울·경기 토지거래허가구역(토허구역)의 연장 여부가 핵심 쟁점으로 부상했다. 홍지선 국토교통부 장관이 인사 청문회에서 제도의 긍정적 역할을 언급했던바 연장 가능성에 무게가 실리는 분위기다.
현재 국토부가 지정한 수도권 토허구역은 서울시 25개 구 전체와 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양동안, 의왕, 하남, 용인 수지)을 포함하며, 지난해 10월 20일부터 올해 12월 31일까지를 지정 기간으로 삼고 있다. 이 지역에서 토지를 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 매수 후 4개월 내 실입주와 2년간 실거주 의무가 부과된다.
규제 해제의 부작용에 대한 경계감도 논의 배경으로 작용하고 있다. 이재명 대통령은 최근 기자회견에서 "공급이 크게 축소된 상황에서 토지거래허가구역을 풀면서 특정 지역 집값이 폭등했다"며 과거 규제 완화가 초래한 시장 혼란을 직접 언급했다. 이는 규제 일몰 이후 유사한 상황이 반복될 수 있다는 우려를 정책 라인이 공유하고 있음을 시사한다.
홍지선 장관은 지난 16일 국회 인사 청문회에서 토허구역 연장 여부를 묻는 질의에 "제도의 긍정적 역할도 있다"며 "규제를 풀면 주택가격이 상승하는 부작용이 있는 만큼 면밀히 살펴보겠다"고 답했다. 이어 "시장 상황을 면밀히 파악하고 관계 부처와 협의하겠다"고 덧붙이면서도 구체적인 방향성에 대해서는 말을 아꼈다.
다만 정책 판단을 어렵게 만드는 구조적 변수가 적지 않다. 수도권 내 토허구역이라도 지정 기한이 동일하지 않다는 점이 대표적이다. 지난 7월 5일 추가 지정된 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시의 적용 기간은 2027년 12월 말까지로, 기존 지역의 일몰 시점과 1년 이상 차이가 난다. 당시 국토부는 화성 동탄과 용인 기흥은 반도체 업황 호조에 따른 집값 상승 기대, 구리는 서울 인접 역세권 수요를 각각 지정 사유로 설명했다. 올해 말 기존 규제를 종료하면서 이들 지역 규제는 유지할 경우, 지역 간 형평성 논란이 불거질 수 있다.
앞서 국토부는 지난 7월 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안 경청 토론회'를 통해 실수요자와 소유자들의 불편도 공식 확인한 바 있다. 이 자리에서는 허가 절차 부담과 실거주 의무의 경직성이 거래를 위축시키고 있다는 지적이 제기됐다. 국토부는 이에 따라 16일 실거주 의무 유예 조치를 기존 올해 말에서 내년 말로 한 차례 더 연장한다고 발표했다.
시장에서도 연장 쪽에 무게를 두는 시각이 우세하다. 우리은행 부동산리서치랩은 시중 통화량과 전세 시장 여건을 고려할 때 현 시점에서 정부가 수요 억제 규제를 해제하기 어려운 상황이라고 분석했다. 토허구역은 수요 억제 수단 중 가장 강도 높은 규제로, 거래 자체를 직접 제한하는 성격을 지닌다. 이 때문에 시장 상황이 뚜렷이 안정되지 않은 상태에서 규제를 해제할 경우 집값 자극 효과가 즉각적으로 나타날 가능성이 높다는 판단이다.
국토부 관계자는 "현재 어떤 방향성을 가지고 검토하는 상황은 아니다"라며 신중한 입장을 유지했다. 그러나 홍지선 장관의 발언 기조와 이 대통령의 과거 규제 완화에 대한 부정적 시각, 시장 분위기까지 겹치면서 연장 결정에 힘이 실릴 것이라는 관측이 나온다. 최종 판단은 연말 만료 시점까지 시장 흐름과 관계 부처 간 협의를 거쳐 이뤄질 전망이다.