강남권 재건축 단지들이 잇따라 이주 채비를 갖추면서 수도권 전세시장에 파장이 예고되고 있다. 단순한 지역 내 수급 불균형을 넘어, 이주 자금 규모 자체가 고가 전세 수요를 견인하는 구조로 전환되고 있다는 점에서 전세시장의 변동성이 이례적으로 높아지고 있다는 분석이 나온다.
이 흐름의 진원지는 서울 송파구 잠실주공5단지다. 총 3930가구 가운데 실거주 조합원만 약 2100명에 달하는 이 단지는 내년 3분기 이후 이주를 목표로 최대 20억 원을 조달할 수 있는 이주비 지급 방안을 조합원들에게 안내했다. 정부의 주택담보대출 한도에 따른 기본 이주비 6억 원에, 시공사 보증을 통한 추가 이주비 14억 원을 더하는 구조다. 추가 이주비는 종전자산평가액의 LTV(주택담보인정비율) 100% 범위 내에서 실제 이주할 주택의 임차보증금을 한도로 지급된다. 현재 전용 84㎡ 기준 종전자산평가액은 약 40억 원으로 책정되고 있다. 다만 추가 이주비 이율은 기본 이주비보다 1%포인트 이상 높게 적용된다.
이 같은 자금 규모는 잠실 일대 주요 신축 단지의 전세 시세를 충분히 감당할 수 있는 수준이다. 현재 잠실르엘 전용 84㎡ 전세 호가는 18억 원대이며, 잠실래미안아이파크는 14억~16억 원, '엘리트'(엘스·리센츠·트리지움)는 13억~15억 원 선에서 형성돼 있다. 20억 원의 이주자금을 확보한 조합원이라면 생활권 이탈 없이 잠실 내 신축·준신축으로 이동하는 시나리오가 충분히 가능하다는 얘기다.
문제는 이 수요를 받아낼 매물이 절대적으로 부족하다는 점이다. 부동산 데이터업체 콕집에 따르면 이달 19일 기준 잠실르엘·잠실래미안아이파크·잠실엘스·리센츠·트리지움·파크리오·레이크팰리스 등 잠실 주요 7개 단지의 전세 실매물은 총 528건에 불과했다. 이 중 수요가 집중되는 전용 84㎡ 실매물은 310건에 그쳤다. 네이버부동산 등록 매물 가운데 동일 주소 중복 광고를 제거한 수치다.
수급 불균형은 내년에도 해소될 가능성이 낮다. 이주가 본격화되는 내년 하반기 전후로 전월세 물량이 일부 늘어날 수 있으나, 신규 입주 단지가 없는 데다 송파구 내 다른 정비사업으로 인한 이주 수요도 함께 증가할 전망이다. 잠실주공5단지 인근 공인중개업체 대표는 "학군이나 생활권 유지를 위해 비싼 비용을 지불하더라도 주변 단지를 선택하는 수요가 있겠지만, 매물 소화 여력 자체가 없는 상황"이라고 전했다.
상황은 잠실에서 그치지 않는다. 4424가구 규모의 강남구 대치동 은마아파트는 올해 7월 사업시행인가를 획득했으며, 내년 상반기 이후 이주를 목표로 세입자 명도 절차에 들어갔다. 전체 가구 중 약 70%인 3100여 가구가 세입자로 추산되면서, 대치동 일대 전월세 시장도 이미 매물 감소와 가격 상승 현상이 나타나고 있다. 개포주공6·7단지(1960가구) 역시 재건축 절차가 예정돼 있어, 강남 동남권 전역의 이주 수요가 동시에 분출될 구도가 형성되고 있다.
이주 규모를 키우는 또 다른 요인은 대형 건설사들이 제시하는 고액 이주비 조건이다. 최근 강남권 주요 재건축 수주전에서 건설사들은 LTV 100~150% 수준의 추가 이주비를 경쟁적으로 제안하고 있다. 대출 규제 환경에서도 시공사 보증을 활용하면 조합원이 동원할 수 있는 실질 자금 규모가 크게 늘어나는 구조다. 정비업계 관계자는 "조합이 이주비 조건을 우선순위로 요구하기 때문에 건설사들이 LTV 150% 수준까지 제안하는 경우가 많다"고 밝혔다.
이 같은 흐름이 지속될 경우 전세 수요 충격은 강남에 머물지 않을 것이라는 우려가 크다. 고령층 등 일부 조합원은 기본 이주비 수준의 자금만 활용해 서울 외곽이나 경기 지역으로 이주할 가능성도 있지만, 이 경우에도 수도권 전세시장 전반에 수요 압력이 분산될 수 있다. 신한 프리미어 패스파인더의 한 전문위원은 "이주비 부족보다 그 수요를 받아낼 물량이 남아 있느냐가 핵심 문제"라며 "과거에는 이주 수요가 한정된 지역에서 발생했지만 이제는 인접 지역 수요가 밀려나 젠트리피케이션처럼 외곽 도시까지 영향이 확산될 가능성이 높다"고 분석했다.