아파트 대출 규제를 피해 오피스텔 시장을 찾은 수요자들이 정작 물건을 구하지 못하는 상황이 벌어지고 있다. 올해 전국 오피스텔 입주 물량이 역대 최저 수준으로 쪼그라든 가운데, 아파트 담보대출 한도 규제를 피해 대체 주거지를 찾는 수요가 오피스텔 시장으로 대거 유입되면서 공급 절벽과 수요 급증이 겹치는 형국이다. 주거용 오피스텔을 중심으로 완판 소식과 신고가 경신이 이어지고 있다.
부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 입주 예정 물량은 1만2950실로, 역대 최저 수준까지 떨어졌다. 지난해 3만8957실과 비교하면 3분의 1 수준으로 급감한 수치다. 오피스텔 공급이 한창이던 2019년(11만728실)에 견주면 88%나 줄어든 것이다. 내년에는 7155실, 2028년에는 5637실로 입주 물량 감소세가 이어질 전망이다.
수도권 감소 폭은 더욱 가파르다. 서울의 경우 지난해 4234실에서 올해 1700실, 내년에는 1224실로 줄어드는 추세다. 경기도도 작년 1만6982실에서 올해 3685실, 내년 1580실로 급격히 쪼그라든다.
공급이 줄어드는 것과 반대로 거래 수요는 늘었다. 지난해 전국 오피스텔 매매 건수는 총 3만2769건으로, 2024년(2만6055건) 대비 26% 늘었고, 2023년(2만2477건)보다는 1만여 건 이상 증가했다. 특히 전용 60~85㎡는 78%, 전용 85㎡ 초과는 77%나 거래가 급증했다. 소형 투자형보다 아파트를 대체할 수 있는 주거용 중대형 오피스텔로 매수세가 옮겨간 흐름이 뚜렷하다.
이 같은 변화의 배경으로는 강화된 아파트 대출 규제가 꼽힌다. 정부가 지난해 6·27 대출 규제와 10·15 대책 등을 통해 아파트 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하자, 내 집 마련을 원하는 수요 일부가 오피스텔로 눈을 돌린 것이다.
수급 불균형이 심화하면서 주거용 오피스텔을 중심으로 가격 상승세도 가시화되고 있다. KB부동산 3월 통계 기준, 서울 오피스텔 중대형(전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하) 가격은 전월 대비 0.49%, 대형(85㎡ 초과)은 0.45% 오른 반면 초소형은 0.06% 하락했다. 실거주 목적의 중대형 수요가 가격 상승을 이끌고 있다는 평가다.
분양 시장에서도 변화가 감지된다. 인천 청라국제도시 국제업무단지에서 공급된 주거용 오피스텔 '청라 피크원 푸르지오'는 지난해 7월 청약 이후 약 8개월 만에 1056실 전 물량을 소진했다. 지난해 서울 서초구 방배동에서 나온 '인시그니아 반포'도 전용 59~144㎡, 총 148실 규모 오피스텔 전 호실 계약이 완료됐다.
신고가 경신도 눈에 띈다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 양천구 '목동 파라곤' 전용 95㎡는 지난 3월 18억5000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 전년도 같은 시기 거래가보다 3억원 이상 오른 금액이다. 용산구 '대우월드마크'의 경우 전용 104㎡가 올해 1월 18억1000만원에 손바뀜된 이후 같은 면적 매물 호가가 20억원까지 올라서 있다.
분양업계 관계자는 "최근 오피스텔 시장은 단순한 투자 상품이 아닌 아파트의 대체 주거 상품으로 재평가되는 흐름이 뚜렷하다"며 "실수요가 움직이는 상황에서 입주 물량까지 줄어들면 주거형 오피스텔의 희소성이 더욱 부각될 수밖에 없다"고 말했다.