정부가 토지거래허가구역 내 전세 낀 주택의 실거주 의무 유예 대상을 전면 확대하면서, 집을 팔아야 할지 계속 보유해야 할지를 두고 소유주들의 셈법이 한층 복잡해지고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 매물잠김 우려가 확산되자 정부가 이를 해소하기 위한 조치를 내놓은 것이지만, 세제 개편 예고와 맞물리면서 실제 시장에서의 반응은 엇갈리는 분위기다.
이번 대책의 직접 수혜 대상은 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택이다. 기존에는 비거주 1주택자만 대상으로 거론됐지만, 이번에는 다주택자도 모두 포함됐다. 지금까지는 토지거래허가 취득 후 4개월 내에 반드시 입주해야 했으나, 앞으로는 기존 세입자의 임대차 계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있다. 다만 세입자가 계약갱신청구권을 행사하더라도 2028년 5월 11일 이전에는 반드시 입주해야 한다.
국토교통부 장우진 토지정책관은 "시행령 개정 기간을 고려하면 5월 말 이후 토허제를 신청하는 매물부터 실거주 의무 유예를 받을 수 있다"고 설명했다. 아울러 정부는 이번 조치가 갭투자를 허용한 것이 아님을 분명히 했다. 유예기간 종료 후에는 매수자가 2년 이상 실거주해야 하며, 이를 이행하지 않으면 취득가격의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 부과된다. 또한 발표일인 5월 12일 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 유예 신청 대상에서 제외된다.
부동산 전문가들은 이번 조치가 잠재 매물을 시장에 끌어내는 효과를 낼 수 있다고 봤다. 신한은행 양지영 프리미어 패스파인더 전문위원은 "신규 공급이 이뤄지기 전까지 기존 재고 주택의 순환을 최대한 촉진하려는 의도"라며 "거래 절벽에 따른 가격 급등 위험을 관리하려는 계산"이라고 분석했다.
특히 주목해야 할 점은 이번 대책의 적용 기한이 올해 12월 31일 신청분으로 한정된다는 것이다. 정부가 올해 7월 세법개정안을 통해 양도세와 보유세 체계를 대대적으로 손질할 예정인 만큼, 연내 매도가 사실상 마지막 절세 기회가 될 수 있다는 분석이 나온다. 이재명 대통령이 실거주하지 않는 1주택에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 혜택의 대폭 축소를 예고한 상황에서, 현행 제도하에서는 최대 40%까지 공제 혜택을 누릴 수 있기 때문이다.
신한은행 우병탁 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션 결과에 따르면, 장특공제가 거주 요건 충족 시에만 인정되는 방식으로 개편될 경우 '10년 보유·2년 거주' 1주택자(차익 30억원 가정)의 공제율은 48%에서 16%로 크게 떨어지고, 양도세 부담은 약 4억6700만원에서 약 7억9900만원으로 3억3000만원 이상 급증하는 것으로 나타났다.
고령 은퇴자나 지방 또는 해외에 거주하면서 서울 주택을 보유한 비거주 1주택자는 더욱 신중한 판단이 요구된다. NH투자증권 Tax센터 정보현 수석연구원은 "장특공제 혜택이 줄고 보유세 부담이 커진다면 고령 은퇴자 중심으로 이번 기회를 활용해 주택을 정리하는 움직임이 나타날 가능성이 높다"고 전망했다. 자녀 교육이나 직장 문제로 비거주 상태가 된 집주인들도 마찬가지다. 향후 보유세 개편 과정에서 비거주 사유별 예외 인정 범위가 어디까지 허용될지 불확실하기 때문이다.
다만 전문가들은 현행 대출 규제와 세금 체계를 감안하면 주택 매도 후 비슷한 조건의 주택으로 이동하는 것이 사실상 어렵다고 지적했다. 주택을 처분하더라도 다운사이징이 불가피하게 동반될 수밖에 없다는 얘기다.