6월 둘째 주 전국 아파트 주간 상승률 1위를 기록한 경기 화성 동탄의 집값이 한 주 새 2%에 육박하는 상승세를 보이며, 오랫동안 경기 남부 집값 1위 자리를 지켜온 광교마저 실거래가 기준으로 추월하는 현상이 나타나고 있다. 반도체 산업 호황에 따른 고소득 실수요층의 유입과 토지거래허가구역을 피한 투자 수요가 맞물린 결과라는 분석이 나온다.
한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주(8일 기준) 동탄구의 주간 아파트 상승률은 1.98%로 전국 최고치를 기록했다. 같은 기간 광교가 속한 수원 영통구(0.26%)나 용인 수지구(0.2%)와 비교해 7~9배 높은 수치이며, 서울에서 상승률이 가장 높았던 강서구(0.42%)보다도 네 배 이상 가파른 오름세다.
이처럼 달아오른 시장 분위기는 실거래가에서도 확인된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 동탄의 대표 단지로 꼽히는 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡가 이달 4일 22억2500만원(33층)에 거래됐다. 광교 대표 단지인 광교중흥S클래스 같은 평형 최고가(18억3000만원·13층)보다 4억원 가까이 높은 값이다. 더 작은 평형인 동탄역롯데캐슬 65㎡ 역시 지난 4월 16억4700만원(32층)에 거래되며, 한 달 뒤 15억5000만원에 팔린 광교센트럴뷰 74㎡보다 높은 가격을 형성했다.
거래량 역시 빠르게 늘고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 1분기 동탄신도시 아파트 거래량은 2283건으로 지난해 같은 기간 대비 112% 증가했다. 올해 3월 화성시 전체 아파트 거래의 60% 이상이 동탄구에서 이뤄진 것으로 집계됐다. 반면 매물은 빠르게 줄었다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 동탄구 아파트 매물은 올해 3월 초 6501건에서 이달 초 3733건으로 42.6% 감소했다.
집값 역전 현상의 배경으로는 우선 반도체 산업 호황이 꼽힌다. 삼성전자 화성·기흥 캠퍼스, ASML 등 인근 반도체 관련 사업장 근무자들이 동탄으로 몰려들고 있기 때문이다. 화성시는 올해 기준 평균 연령이 40.0세로 수도권에서 손꼽히는 젊은 도시다. 고소득 반도체 종사자들의 성과급 및 사내대출 여력이 매수세로 이어지고 있다는 분석도 있다. 반도체 경기 활황 기대감이 수도권 경기 남부 배후 주거지역의 가격 강세로 이어지고 있으며, 동탄의 집값 상승세가 성남 분당과 수원 영통(광교) 등 주변 지역 가격 상승 확대에도 영향을 주고 있다는 시각도 나온다.
수도권광역급행철도(GTX-A) 개통과 동탄 트램 추진 등 광역 교통망 확충에 대한 기대감도 매수 심리를 자극하는 요인으로 작용하고 있다. 광교와 비교해 강남 접근성이 다소 떨어졌던 동탄이 GTX 노선으로 이 격차를 빠르게 좁히고 있다는 평가다.
그러나 시장 일각에서는 반도체 경기 기대감만큼이나 규제 회피 수요도 집값 급등의 핵심 원인으로 작용했다고 본다. 광교는 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 의무가 부과되지만, 동탄은 비규제지역으로 갭투자가 가능하다. 실제로 동탄이 광교 집값을 넘어서기 시작한 시점은 서울 전 지역과 경기도 12곳이 토지거래허가구역으로 지정된 지난해 10월 이후와 맞물린다. 지난해 10월 3일 동탄역롯데캐슬 84㎡가 15억3000만원에 거래될 때 광교중흥S클래스는 16억1000만원에 팔렸지만, 한 달 뒤인 11월에는 동탄역롯데캐슬이 17억5000만원으로 광교를 앞질렀다.
대출 환경도 동탄 매수세를 끌어올린 배경으로 거론된다. 동탄은 투기과열지구 등 규제지역에서 제외돼 주택담보인정비율(LTV) 70%까지 대출이 가능하다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난 5월 화성시 동탄구 집합건물의 대출지수 평균은 71.55를 기록했다. 이는 매수자가 집값의 70% 이상을 대출로 조달했다는 의미다.
호가 시장은 실거래가보다 더 빠르게 달아오른 상태다. 동탄역롯데캐슬 84㎡는 현재 시장에 나온 매물이 없으며, 102㎡ 등 중대형 평형의 호가는 최고 27억원에 달한다. 인근 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 일부 대형 평형은 30억원 호가가 형성돼 있다. 반면 광교중앙역 인근 자연앤힐스테이트 84㎡는 17억5000만원~23억원대 매물 32개가 출회된 상태다.
다만 과열 조짐에 대한 경고음도 커지고 있다. 같은 GTX 노선 기준으로 동탄역 인근 단지가 서울 청량리 일대 대장 아파트보다 실거래가가 높은 수준까지 올라간 상황에서, 토지거래허가구역 추가 지정 등 규제 강화 가능성이 제기되고 있다. 기대 심리에 의한 선반영 측면이 있는 만큼 매수에 신중해야 한다는 지적도 나오며, 규제가 현실화될 경우 가격 조정 가능성도 배제할 수 없다는 분석이다.