정부가 다음 달 초 내놓을 부동산 세제 개편안에서 1주택자의 양도소득세 부담을 좌우해온 장기보유특별공제 제도를 대대적으로 손질하는 방안이 유력하게 거론되면서 고가 아파트 시장의 셈법이 복잡해지고 있다. 보유 기간이 길수록 세금을 깎아주던 방식을 폐지하고 실제 거주한 기간만 따지는 쪽으로 틀을 바꾸는 안이 유력하게 검토되면서, 매도와 보유 사이에서 저울질하는 다주택자와 고가주택 보유자들의 움직임이 시장의 최대 변수로 떠올랐다.
시장에서는 이미 관망세가 뚜렷하다. 부동산 빅데이터업체 아실 집계를 종합하면 서울 아파트 매물은 다주택자 양도세 중과가 재개된 5월 초 6만8000여 건대에서 최근 6만~6만1000여 건대로 한 달여 만에 10% 넘게 줄었다. 지역별로는 강남권과 한강변 인기 지역의 거래량 감소 폭이 두드러졌는데, 강동구는 5월 466건에서 6월 155건으로, 서초구는 386건에서 154건으로 줄어드는 등 절세 목적으로 나왔던 매물이 다시 거둬들여진 영향으로 풀이된다.
매물이 줄어드는 배경에는 장기보유특별공제 개편이 자리하고 있다. 현재는 1세대 1주택 고가주택을 팔 때 보유 기간과 거주 기간별 공제율을 합산해 최대 80%까지 양도차익에서 공제해주는데, 이 중 '보유 기간' 공제가 집을 오래 쥐고 있을수록 유리한 구조를 만들어 '똘똘한 한 채'를 잡아 두려는 심리를 키웠다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다. 이에 따라 이르면 2028년부터 보유 기간에 따른 공제를 없애고 거주 기간 위주로 개편하는 동시에, 전체 공제 한도 자체를 10억 원대로 새로 설정하는 방안에 무게가 실리고 있다. 여기에 더해 현재 공시가격 12억 원으로 묶여 있는 1주택자 종합부동산세 기본공제액을 상향하는 방안도 함께 검토되고 있다.
실제 개편안이 적용될 경우 세 부담 차이는 상당할 것으로 추산된다. 시세 65억 원, 10년 전 취득가 17억 원으로 양도차익이 48억 원인 강남구 압구정의 한 아파트를 예로 들면, 10년을 실거주한 1주택자가 현행 제도로 집을 팔 때 예상 세액은 3억 원 안팎이다. 그러나 거주 기간 공제율을 최대 80%로 올리는 대신 공제액 자체를 10억 원 한도로 새로 묶는 방식이 적용되면 세액은 13억 원까지 뛴다. 업계에서는 양도차익 규모와 보유·거주 기간에 따라 적게는 1억 원에서 많게는 10억 원까지 세 부담이 늘어날 수 있다는 분석이 나온다.
세제 개편이 실제 매물 출회로 이어질지는 전망이 엇갈린다. 개편안이 확정되고 나면 본격 시행 전에 절세 효과를 노린 은퇴 세대나 장기 보유자들이 한강변·강남권을 중심으로 차익 실현에 나서면서 일부 고가 매물이 시장에 나올 가능성이 거론된다. 반면 양도세 부담이 보유세보다 훨씬 커지는 구조가 이어지는 한 '끝까지 버티자'는 심리가 오히려 강해져 매물 잠김이 심화할 수 있다는 우려도 만만치 않다. 보유세 강화와 거래세 완화가 함께 맞물려야 실제 매물 확대로 이어질 수 있다는 지적이 나오는 이유다.
정부는 다음 달 초 종합부동산세·재산세 등 보유세와 양도소득세 등 거래세를 아우르는 세제 개편안을 발표할 예정이다. 장기보유특별공제 개편 폭과 시행 시점이 어떻게 정해지느냐에 따라 고가 아파트 보유자들의 매도 시점 판단이 크게 달라질 수 있어, 시장은 발표 내용에 촉각을 곤두세우고 있다.