서울 아파트 가격 상승세가 강남 중심부를 벗어나 외곽 지역으로 빠르게 번지고 있다. 올 상반기 서울 아파트 매매가격 상승률은 5.07%를 기록한 가운데, 성북·강서·구로 등 비강남권이 상승률 상위권을 휩쓸었다. 지난달에는 서울 25개 자치구 가운데 19곳의 아파트 매매가격 지수가 이전 최고치를 넘어섰다.
상반기 자치구별 상승률을 보면 성북구가 7.99%로 가장 높았고, 강서구 7.73%, 구로구 7.09%, 영등포구 6.99%, 관악구 6.94%가 뒤를 이었다. 이들 지역은 지난해 10월 대출 규제 시행 이후 상승 폭이 눈에 띄게 확대된 곳들이다. 성북구의 경우 규제 전 8개월간 상승률이 2.61%에 그쳤지만 규제 이후에는 9.01%로 급등했다. 강서구는 같은 기간 3.24%에서 9.52%, 구로구는 2.55%에서 8.42%로 오름폭이 대폭 커졌다.
한국부동산원 월간 아파트가격 동향에 따르면 6월 기준 구로구의 매매가격 지수는 106.0으로, 2022년 1월 기록했던 전고점 104.5를 넘어섰다. 관악구 역시 6월 지수가 105.4를 기록하며 종전 최고치인 105.1을 웃돌았다. 부동산R114 조사에서는 올해 들어 강서·은평·성북·관악·구로구가 새롭게 전고점을 돌파하면서 서울 20개 구가 2021~2022년 집값 고점을 회복한 것으로 집계됐다. 아직 전고점을 넘지 못한 곳은 중랑·강북·도봉·노원·은평·금천구 등 6곳이다.
실거래가 흐름도 뚜렷하다. 구로구 신도림동 신도림4차e편한세상 전용 84㎡는 2024년 6월 14억원대에 거래됐지만 지난달 18억9000만원에 새 주인을 찾으며 신고가를 경신했다. 같은 동네의 신도림동아1차 전용 84㎡도 이달 15억5000만원에 손바뀜되며 1년 전보다 3억원 이상 올랐다. 관악구 e편한세상서울대입구 전용 84㎡는 지난달 16억4000만원, 은평구 녹번역e편한세상캐슬 전용 84㎡는 이달 15억5000만원에 각각 거래됐다.
외곽 지역으로의 수요 쏠림은 대출 규제와 맞닿아 있다는 분석이 나온다. 고강도 대출 규제로 자금 조달 부담이 커지면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 지역에 실수요가 집중됐다는 것이다. 신축 분양가 급등과 전월세 불안, 추가 규제에 대한 우려가 겹치면서 무주택자들이 서울 외곽으로 이동하고 있다는 분석도 제기된다. 반면 성동구는 규제 전 15.2%였던 상승률이 이후 8.96%로 낮아졌고, 마포구도 11.99%에서 6.76%로 둔화해 기존 핵심 지역의 상승세는 오히려 한풀 꺾인 모습이다.
전세·월세 시장도 규제 이후 오름폭이 확대됐다. 서울 아파트 전세 상승률은 규제 전 8개월간 2.35%에서 규제 후 6.38%로 뛰었고, 월세도 2.37%에서 5.88%로 올랐다. 전세 물건 감소와 임대인 우위 분위기가 맞물리면서 세입자들의 매매 전환 수요를 자극하고 있다는 게 시장의 시각이다.
하반기에도 이 같은 흐름이 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 아직 전고점을 회복하지 못한 강북·금천·도봉·중랑·노원 등도 가격 매력이 부각되면서 실수요 유입이 지속될 경우 하반기 중 전고점 돌파가 가능하다는 관측이 나온다. 다만 최근 기준금리가 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 인상된 만큼 추가 인상 여부와 주택담보대출 금리 동향이 변수로 꼽힌다.
한편 김용범 대통령정책실장은 최근 방송에 출연해 최근의 부동산 시장 불안에 대해 "많은 국민께 죄송하다"며 사과했다. 김 실장은 2022~2024년 착공 감소로 인한 공급 공백을 가격 불안의 원인으로 지목하면서, 재건축·재개발에 대해서는 단기 공급 확대 효과가 제한적이라는 입장을 밝혔다.