세제 개편과 맞물려 전세 매물이 줄고 월세화가 빨라지면서 서울 아파트 임차 시장이 전례 없는 가격 압박을 받고 있다. 수급 불균형 지수는 2020년 임대차 대란 이후 최고 수준까지 치솟았고, 전세와 월세 가격은 동반 상승세를 이어가고 있다.
한국부동산원이 19일 발표한 월간 주택가격동향 조사에 따르면 올해 7월 서울 아파트 평균 월세는 162만원으로 집계됐다. 6월(159만2000원)보다 1.7% 오른 수치로, 통계 작성 이래 평균 월세가 160만원을 넘어선 것은 이번이 처음이다.
월세 가격의 상승 속도는 갈수록 빨라지고 있다. 지난해 4월 140만원 선을 넘어선 이후 올해 1월 150만원을 돌파하기까지 약 9개월이 걸렸지만, 150만원에서 160만원을 넘기기까지는 6개월에 불과했다. 월간 상승률도 6월 1.15%, 7월 1.22%로 2개월 연속 1%를 웃돌았으며, 올해 누적 상승률은 5.73%로 6%에 근접했다.
전세 시장도 사정이 다르지 않다. 서울 아파트 전세 매물 수는 2만803건으로 1년 전보다 2000세대 가까이 줄었다. 대단지 아파트 2개 분량의 물량이 시장에서 사라진 셈이다. 이 같은 공급 감소를 배경으로 1~7월 전세 가격 누적 상승률은 6.34%에 달했고, KB부동산 기준으로는 서울 아파트 평균 전세가격이 7억원을 처음 넘어섰다.
전월세 수급지수는 공급 부족이 심화되고 있음을 수치로 보여준다. 수급지수는 100을 초과할수록 수요가 공급을 압도하는 상황을 뜻한다. 월세 수급지수는 6월 119.6에서 7월 120.7로, 전세 수급지수는 같은 기간 126.2에서 127.5로 각각 올랐다. 역대 최고치는 2020년 12월 임대차 대란 당시였는데, 당시 전세 133.5, 월세 125.5를 기록했다. 현재 수치는 그 수준에 빠르게 근접하는 양상이다.
이러한 흐름의 배경으로는 세제 개편이 지목된다. 정부는 올해 세제 개편을 통해 거주하지 않는 1주택자에 대한 세 부담을 높이기로 했다. 이 조치가 집주인들의 직접 거주 수요를 끌어올리면서 임대 공급을 더 위축시키고, 전세에서 월세로의 전환을 가속화할 수 있다는 우려가 나온다. 앞서 2021~2022년 종합부동산세가 대폭 강화됐을 때에도 서울 아파트 월세는 1년 새 10% 이상 뛴 전례가 있다.
월세화 비율도 뚜렷한 상승 추세를 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 6월 서울 아파트 임대차 거래 가운데 월세 비중은 55.2%로 관련 통계 공개 이래 월별 기준 역대 최고치를 기록했다. 신고 기한이 남아 있는 7월도 49.6%를 기록 중이다. 자치구별로는 중랑구(76.4%), 구로구(69.1%), 용산구(69.0%), 강남구(64.5%) 등 서울 25개 자치구 가운데 17곳에서 월세 비중이 절반을 넘었다.
정부는 월세 세액공제 적용 한도를 연 1000만원에서 1200만원으로 높이고, 청년층에 대해서는 소득 수준과 무관하게 3년간 17%의 공제율을 적용하는 방안으로 대응에 나섰다. 하지만 월세 상승 폭이 이미 가파른 상황에서 세액공제 확대만으로는 실질적인 부담 완화에 한계가 있다는 분석이 우세하다. 세 부담 강화로 전세 매물이 추가로 줄어드는 구조적 압력이 해소되지 않는 한, 전월세 가격의 동반 강세는 당분간 지속될 것으로 보인다.