8·3 세제개편 여파로 강남구와 서초구 아파트 매매가가 2주 연속 하락하는 사이, 강북권과 경기 남부 중저가 단지에는 무주택 실수요가 꾸준히 유입되며 시장 내 온도차가 뚜렷해지고 있다. 부동산114 AI 시세 조사에 따르면 8월 3주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.14% 올랐으며, 17개 시도 가운데 상승 지역이 15곳으로 전주보다 크게 늘었다.
월간 누적 흐름부터 보면 상승 기조는 뚜렷하다. 7월 전국 아파트 매매가격은 한 달간 0.78% 오르며 4월 0.49%, 5월 0.53%, 6월 0.57%에 이어 3개월 연속 오름폭을 키웠다. 전세 역시 7월 한 달간 0.71% 상승해 6월(0.64%)보다 상승 강도가 강해졌고, 경기 지역은 월간 기준 0.98%까지 치솟아 1% 돌파를 눈앞에 뒀다. 이 같은 누적 흐름을 배경으로 8월 3주 시황에 진입한 셈이다.
주간 단위로 보면 서울이 0.13%, 경기·인천이 0.21% 오르며 수도권 전체 변동률은 0.17%를 기록했다. 비수도권에서는 5대 광역시 0.07%, 기타 지방이 0.03% 올랐다. 지역별로는 경기(0.23%)가 가장 높은 오름폭을 보였고, 세종(0.11%), 울산(0.08%), 부산(0.08%) 등이 뒤를 이었다. 반면 경북은 0.02% 하락해 유일한 하락 지역으로 남았다. 전국 17개 시도 기준 상승 15곳, 보합 1곳, 하락 1곳으로, 지난주 하락 우세 구도에서 상승 우세로 전환된 점이 눈에 띈다.
그러나 서울 내부 사정은 단순하지 않다. 한국부동산원 집계에서 서울 아파트 매매가는 이번 주 0.22% 올라 상승세를 이어갔지만, 강남구(-0.05%)와 서초구(-0.09%)는 2주 연속 하락을 기록했고 하락폭도 각각 0.03%p, 0.05%p 확대됐다. 1주택자도 실거주하지 않을 경우 종부세 부담이 늘어날 수 있는 구조로 설계된 이번 세제개편안이 고가 재건축 단지를 중심으로 매물 증가를 부추기고 있다는 분석이다. 실제로 수서동 신동아아파트의 매물은 세제개편 발표 직전인 8월 2일(32건)과 비교해 21일 기준 52건으로 62.5% 늘었고, 수서까치마을도 같은 기간 52건에서 73건으로 40.4% 증가했다. 개포동 경남아파트 역시 112건까지 불어나 2024년 10월 이후 최다 수준을 기록했다. 서울 전체 아파트 매물도 8월 2일 약 6만 1000건에서 21일 약 6만 5000건으로 4000건 이상 늘었다.
반면 강북 14개구 평균은 0.30% 상승하며 강남권의 약세를 압도했다. 성북구(0.45%), 중랑구(0.44%), 서대문구(0.44%), 중구(0.41%), 강북구(0.41%) 등이 꾸준한 오름세를 보였다. 대출 규제 영향이 상대적으로 제한적이고 가격 부담이 낮은 지역으로 무주택 실수요가 몰리는 전형적인 패턴이다. 경기에서도 성남 중원구(0.50%), 수원 권선구(0.47%), 광명시(0.47%) 등이 강한 상승세를 이어갔다. 송파구(0.10%)는 플러스를 유지했지만 직전 주(0.12%)보다 오름폭이 줄어 강남 3구 전체적으로 상승 동력이 약해지는 흐름이 확인된다.
전세 시장도 비슷한 분화 현상을 나타냈다. 8월 3주 전국 아파트 전세가격은 0.11% 올랐고, 서울 0.14%, 경기·인천 0.12%로 수도권 전체 0.13%를 기록했다. 5대 광역시와 기타 지방도 각각 0.06%, 0.02% 상승했으나, 충북(-0.03%), 광주(-0.02%), 강원(-0.02%) 등 3개 지역은 하락 전환했다. 주목할 지점은 강남·서초의 전세 약세다. 서초구 전세는 지난해 9월 둘째 주 상승 전환 이후 49주 만에 하락세로 돌아섰고, 강남구도 2주 연속 내림세를 이어갔다. 반면 성북구(0.37%), 강북구(0.37%), 도봉구(0.36%), 노원구(0.35%) 등 강북 외곽 지역은 매매와 전세가 동반 상승하며 수요 집중 현상이 뚜렷했다. 경기에서는 화성 동탄(0.51%), 용인 기흥(0.48%), 하남시(0.40%), 광명시(0.34%) 등이 전세 상승을 주도했다.
중개 현장에서는 8·3 세제개편에 이어 8·13 주택공급 대책까지 잇따른 정책 발표에 따른 문의가 이어지는 분위기다. 다만 세법 개정안이 확정되려면 12월 국회 통과 절차가 남아 있어, 정책 불확실성이 해소되기 전까지 매수 대기자들의 관망세가 지속될 가능성이 높다는 게 현장 분위기다. 매물 증가가 즉각적인 거래 확대로 이어지기 어려운 이유다. 공급 기대와 세제 불확실성이 교차하는 구도 속에서, 수도권 아파트 시장의 지역 간 분화는 당분간 더 선명해질 것으로 보인다.