경기 화성·용인·구리 3곳이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 동시에 묶인 지 한 달 새, 인접한 비규제지역에서 매물이 줄고 집값이 오르는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 수도권 규제지역이 기존 37곳에서 40곳으로 확대되자 대출 규제와 실거주 의무를 피하려는 수요가 생활권을 공유하는 주변 지역으로 옮겨가는 양상이다.
정부는 지난달 30일 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 일괄 지정했다. 규제지역 효력은 7월 1일부터, 토지거래허가구역 효력은 7월 5일부터 2027년까지 적용된다. 이들 지역에서는 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 대폭 축소되고, 유주택자는 원칙적으로 신규 주택담보대출이 제한된다.
이 같은 금융 규제가 시행되자 상대적으로 가격이 낮고 규제에서 자유로운 인접 지역으로 수요가 이동하는 이른바 '풍선효과'가 빠르게 가시화됐다. 11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 7월 경기도 전체 아파트 거래 1만2600건 가운데 화성시 병점구·수원시 권선구·남양주시 세 곳에서만 2003건이 거래됐다. 경기 전체 거래의 15.9%에 해당하는 수치로, 아파트 약 6건 중 1건꼴이다. 이들 세 지역이 경기 전체 거래에서 차지하는 비중은 올해 1~6월 동안 9~11%대에 머물렀으나, 규제 시행 첫 달인 7월 들어 15.9%까지 상승했다.
매물 감소 속도도 경기도 평균을 크게 웃돌았다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 규제 발표일인 지난달 30일부터 이달 10일까지 병점구 아파트 매물은 1796건에서 1502건으로 16.4% 줄었다. 권선구는 3495건에서 2864건으로 18.1%, 남양주시는 9203건에서 8108건으로 11.9% 감소했다. 같은 기간 경기도 전체 매물 감소율이 3.3%에 그쳤던 것과 비교하면, 병점과 권선은 경기 평균의 4배 이상, 남양주도 3배 가까운 감소율을 보인 셈이다.
거래 건수 증가로도 이어졌다. 7월 한 달 기준 병점구 거래량은 463건으로 6월 408건보다 55건(13.5%) 늘었고, 권선구는 542건에서 588건으로 46건(8.5%) 증가했다. 두 지역 모두 올해 들어 월간 최다 거래량을 기록했으며, 7월 계약 신고가 아직 완전히 마무리되지 않았다는 점에서 실제 수치는 더 커질 가능성이 있다.
선호 단지를 중심으로 신고가 거래도 잇따르고 있다. 병점구 '병점역아이파크캐슬' 전용 84㎡는 6월까지 주로 7억원 안팎에 거래되다가 7월 들어 8억6800만원에 역대 최고가를 경신했다. 권선구 '수원아이파크시티7단지' 전용 84㎡는 5월 7억7500만원에서 7월 8억6000만원으로 한 달 반 새 8500만원(11%) 올랐다. 남양주 '다산자이아이비플레이스' 전용 110㎡도 6월 13억6000만원에서 7월 14억4500만원으로 8500만원(6.3%) 뛰며 신고가를 새로 썼다.
한국부동산원 주간 아파트가격동향을 보면 가격 상승폭 확대가 수치로도 확인된다. 규제지역 지정 직전과 지정 이후를 비교하면 병점구 월간 상승률은 0.99%에서 1.31%로 0.32%포인트 커졌고, 남양주시는 0.62%에서 0.97%로 0.35%포인트, 권선구는 0.88%에서 1.13%로 0.25%포인트 각각 상승폭이 늘었다. 반면 같은 기간 경기도 전체 상승률은 0.78%에서 0.76%로 오히려 소폭 낮아졌다.
규제 직후 동탄 등 규제지역에서는 열기가 빠르게 식었다. 6월 중순 일주일 새 2.22%까지 치솟았던 동탄 아파트값 상승률은 7월 들어 1.29%, 0.73%, 0.25%로 가파르게 내려앉아 약 한 달 만에 상승폭이 10분의 1 수준으로 떨어졌다.
부동산 업계에서는 이번 풍선효과가 대출 문턱이 높아진 규제지역을 피해 생활권이 겹치는 인접 지역으로 실수요가 옮겨간 결과로 분석하고 있다. KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "상대적으로 가격이 덜 오른 비규제 지역으로 수요가 이동한 전형적인 풍선효과"라며 "향후 세제 개편과 추가 규제 가능성을 지켜보려는 관망 심리도 일부 겹쳐 있다"고 분석했다.