정부의 8·3 세제 개편안 발표 이후 아파트를 현금 없이 맞바꾸는 교환거래가 빠르게 늘고 있다. 장기보유특별공제 제도가 사실상 폐지 수순을 밟고, 양도차익 공제에 상한선이 생기면서 세금이 더 불어나기 전에 취득가액을 현재 시세 수준으로 높여두려는 수요가 시장 전면에 등장했다.
한국부동산원에 따르면 올해 1~6월 전국 아파트 교환거래는 305건으로, 역대 최대였던 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 가장 높은 수치다. 서울의 경우 같은 기간 57건이 이뤄졌으며, 이는 2024년 상반기(41건) 대비 39% 늘어난 수준이다. 특히 세제 개편 논의가 본격화한 2분기(34건)는 1분기(23건)에 비해 48% 증가하며 뚜렷한 가속 양상을 보였다.
교환거래는 아파트·오피스텔·상가·토지 등 부동산 재산권을 현금 대신 맞교환하는 방식이다. 세법상 일반 매매와 동일하게 취급되므로 기존 주택 양도에 따른 양도소득세와 신규 취득분에 대한 취득세를 모두 납부해야 한다. 당장의 세 부담에도 이 방식에 관심이 쏠리는 이유는 새로 취득하는 주택의 취득가액이 교환 시점의 거래가로 재설정된다는 점에 있다. 과거 낮은 가격에 매입한 주택을 교환하면 이후 양도차익 산정 기준이 높아져 미래의 세금 부담을 그만큼 줄일 수 있다.
이런 전략의 유인은 8·3 세제 개편안이 확정되면서 더욱 커졌다. 정부 방안에 따르면 현행 장기보유특별공제는 장기거주소득공제로 전환되며, 종전에는 없던 공제한도가 새로 생긴다. 한도는 2028년 20억원, 2029년부터는 10억원으로 단계적으로 축소된다. 지금까지는 고가 주택 보유자도 공제 한도 없이 혜택을 받을 수 있었으나 앞으로는 초고가 주택일수록 세 부담이 가파르게 늘어나는 구조가 된다.
구체적인 세 부담 변화는 시뮬레이션으로도 확인된다. 한남동 한남더힐 전용 233㎡를 2014년 42억원에 취득해 125억원에 매도할 경우 현행 세제에서의 양도세는 약 6억7000만원이지만, 공제한도 10억원이 적용되면 31억5000만원으로 4.7배가량 치솟는다. 압구정 현대1·2차 전용 131㎡도 양도세가 3억5000만원에서 15억4000만원 수준으로 뛰어오르는 것으로 분석됐다. 서초구 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 매입해 56억원에 처분할 때의 양도세 역시 현재 약 2억4000만원에서 2029년에는 9억4000만원대로 늘어날 전망이다.
이처럼 세 부담 증가 폭이 클 것으로 예상되는 초고가 단지를 중심으로, 공제한도 적용 전에 교환거래로 취득가액을 현재 시세로 끌어올리려는 움직임이 나타나고 있다. 강남권 일부 중개업소에는 "취득 시점을 리셋해 양도세 절세 효과를 보면서 버틸 수 있는지 따져보고 싶다"는 고가 주택 보유자의 문의가 이어지고 있다. 세무업계와 부동산 온라인 커뮤니티에서도 교환거래가 대표적 절세 수단으로 회자되는 분위기다.
시가 30억원 이하이거나 양도차익 20억원 미만인 실거주 1주택자는 이번 개편의 영향이 제한적이거나 오히려 세 부담이 줄어들 수도 있다. 반면 이를 웃도는 초고가 주택 보유자나 비거주 1주택자는 보유·매도 전 단계에서 세금이 늘어날 가능성이 높다. 업계에서는 세제 개편안이 시행되면 이런 교환거래 수요가 초고가 단지를 중심으로 더욱 확산될 것으로 내다보고 있다.